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「請負?売買?」

2019年6月22日|カテゴリー「専門用語
H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です。

さて、みなさまいかがお過ごしでしょうか?
この前の地震、かなり揺れましたよね・・・。
私は、ちょうど入浴中だったので、けっこうあせりました^^;)

みなさまは、いかがでしたか?
もし被害にあわれた方やお知り合いで被災された方
いらっしゃいましたら、一日もはやくお元気になられますよう
心からお祈りいたします。





さて、今回のテーマは、「請負契約?」「売買契約?」です。

建設・不動産の主な契約として登場する両者ですが、
どう違うのかパッとわかる方いらっしゃいますか?

(私は、正直自分の仕事じゃなかったら、
 よくわからなかったと思います^^;)


では、ざっくり説明してみましょう。

<請負契約書>

注文住宅を新築する場合や増改築工事をする場合は、
請負契約書を結ぶことになります。

⇒「請負」とは、注文者の指示で今ないものを、
これから完成させてお引渡ししますよ。
という意味です。

<売買契約書>

モデルハウスや分譲地を購入する場合は、
売買契約書を結ぶことになります。

⇒「売買」とは実態のあるもの(不動産)
をお引渡しますよという意味です。

いかがでしょう?
なんとなくイメージできました?

もう少し詳しく説明してみましょう。

<請負契約>⇒建設業法、
<売買契約>⇒宅地建物取引業法
となり、法律的にルールが異なります。

大きく異なるポイントは、以下の3点かなと思います。

①契約書類の形式

<請負契約>⇒請負契約書+設計図書+見積書がセット。
<売買契約>⇒重要事項説明書+売買契約書がセット。

この中に???なのがありませんか?
そうです。「重要事項説明書」です。
別名35条書面と言い、売買契約前に、
必ず説明する義務のある書類です。

この書面は、特に重要な部分で、
かつ法律的な部分を説明しますので、
説明するには「宅地建物取引士」という
公的資格が必要となります。

私も資格者です^^


②手付金の額(売買:売主が業者、買主が個人のケース)

<請負契約>⇒法律的にはルールなし。
<売買契約>⇒契約額の20%以下

ただし、実際は20%より、5%~10%のケースが多いです。
それは、保全措置というルールが別にあるからなんですが、
説明が長くなるので今回は省略いたします^^;)

③代金の支払時期

<請負契約>⇒商慣習的には、契約時・建前時・完成時(引渡時)
       という流れが一般的です。
       法律的なルールはなし。
<売買契約>⇒契約時・引渡時が一般的です。
       法律的なルールもあります。

最後に、少しまぎらわしいケースをあげておきます。

・建築プラン付の土地を契約するケース ⇒売買契約。未完成なので5%以下の手付金が多い。
・建築条件付の土地を契約するケース  ⇒土地は売買契約。その後期限内に建物は請負契約。
・工事完成前の建売住宅を契約するケース⇒売買契約。未完成なので5%以下の手付金が多い。

なぜこうなるのか?
もっと詳しく聞きたい方や、その他知りたいケースがありましたら、
お気軽にご相談ください。
お待ちしております。


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土日は基本的には、こちらのモデルハウスにいることが多いです。
よろしければ、ご相談方々遊びに来てください^^)
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知って得するお金の話「固定?変動?」

2019年6月5日|カテゴリー「お金・ローン
H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です。

さて、毎日暑い日が続きますが、皆様体調管理は大丈夫ですか?
まだ梅雨も来ていないのに、一足早く夏到来って感じですよね。
くれぐれもご自愛ください^^)





さて、今回は、資金計画のご相談をいただく際、かなりの確率で聞かれる
「住宅ローンって、固定金利と変動金利、どっちが得なんですが?」
というご質問をピックアップしてみました。

以前、住宅購入の諸経費として、住宅ローンは金利だけではなく、
借入経費全体で検討するといいですよとブログで書きましたが、
今回は、ずばり金利をテーマにしたいと思います。

先般、メディアで黒田日銀総裁が、東京オリンピックが開催年2020年までは、

現在の超低金利政策を持続させると明言しました。

とすれば当面、変動金利を選択した方がお得なのでしょうか?

現在、金融機関にローン相談に行くとかなりの確率で、

変動金利を勧められます。

固定金利と比較すると当然金利は低いですし、

変動金利で繰上返済を活用していけばさらに安心ですよ。

と提案されることも多いようです^^;)





では、本当に変動金利タイプがみなさんにとって有利なのでしょうか?

以下に代表的な固定金利10年・35年と変動金利について
まとめてみました。
(県内金融機関を参考に金利を提示してあります。
 都銀・ネット系・フラット35等は考慮しておりません。)

タイプ1:10年固定タイプ
・当初10年間、最優遇金利で金利を固定し、
 10年経過後に、各種固定か変動金利を選択するタイプです。

<現在概ね0.9%位です。>

◎変動より安心で、35年固定よりかなり金利が低いことがメリットです。
固定金利タイプの中では最もポピュラーな商品。
最近は、金利上乗せなしでガン特約付キャンペーン等も行ってます。

〇おすすめは、10年間は金利が低いので繰上返済は行わず、
余裕資金は払ったつもり預金(利子がつくもので運用しましょう。)
をすることです。
そして、11年目以降の金利動向を見て、
払ったつもり預金で繰上返済すれば
かなりの効果が見込まれます。

また10年間(消費税10%後は13年間)
住宅ローン控除制度も活用できますから、
こちらの観点からも有効だと思います。

△11年目以降の金利が、かなり不安ですが、
通常金利から1.2%位の割引があり、
現在の通常金利2.4%位-1.2%=1.2%位
が目安になります。
残債が3000万円とすると8.3⇒8.7万円位
になる感じでしょうか^^;)




タイプ2:35年固定タイプ
・全期間固定タイプです。
今日現在、この商品の取扱いは、県内金融機関では、
労働金庫とJAバンク(期限付)だけだと思います。
*JAバンクは、期間限定で募集金額に到達すれば終了です。
<労働金庫1.75~2%、JAバンク1.2%。>

◎安心感は抜群です。なんて言っても全期間固定ですから^^。

×とにかく金利が高いことに尽きます。
EX 借入3000万円35年返済ボーナス併用無のケース
2.00% 毎月9.94万円(労金35年固定)
1.25% 毎月8.82万円(JA35年固定)
0.90% 毎月8.33万円(10年固定)
0.725%毎月8.09万円(変動金利)

こんな感じで金利が変わると約2万円も
支払額が変わる場合があります!(^^)!

みなさんは、どのように感じますか^^?


タイプ3;変動金利タイプ
・毎月返済額が変動するイメージですが、
 実際は返済額自体は5年間一定です。
 キャップ付ローンといって、金利の頭(上限)を抑えることを、
 頭にキャップ(帽子)をかぶることにかけた意味です。

<現在概ね0.725%位>

◎金利が一番安いことですね^^。

〇変動から固定はいつでも変更可能です。金利が上昇傾向になったら固定に変更することもフレキシブルに対応します。

×安心感は( ^ω^)・・・。
キャップ付ローンの補足ですが、返済額は5年間変わりませんが、
元本と利息のバランスは変化してます。
そして同返済額では調整不可能になった部分について、
6年目以降の返済額で調整されます。
ただ最大上昇幅にもルールがありまして、
当初返済額×1.25倍までとなっております。
このルールは、返済額が急に増えて困らないように
設定されていますが、1.25倍の範囲で
調整不可能な部分に関しては、
11年目以降の返済額で調整されるという
負のループになる可能性も否定できません。

*変動金利タイプは、資金計画に余裕があって、
固定金利に変更した場合の金利ギャップや金利上昇時の繰上返済等
にも対応できる方向けかもしれないですね^^。



いかがでしょうか?

どれが一番自分に合うタイプなのか、かなり悩むと思います。
また、これを聞いただけでは判断できないのも事実です。
私もFP(ファイナンシャルプランナー)として、
相談を受ける際は、みなさんの現在のライフステージや
家族構成・年齢・年収・借入金額等々
を考慮したうえでご提案させていただいております^^。

ぜひ一緒に、皆さんにとっての最良の答えを探すお手伝いが
できればと思います。
いつでもお気軽にお問い合わせください。
お待ちしております。





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