H.FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
昨年は７月から毎日猛暑で大変だったような気がしますが、
今年は真逆・・・。
で、梅雨が明けた途端、猛暑日とは・・・
みなさま体調管理にはくれぐれも気をつけましょう。
専門用語
「分譲地」
2019年7月28日｜カテゴリー「不動産情報」
さて、住まいづくりのファーストステップとして、
土地探しから始める方は多いのではないでしょうか？
昔は、情報収集といえば、不動産屋さん巡りでしたが、
最近は、専用サイトで効率よくピックアップした
「宅地」を現地確認に行く感じでしょうか？
あるいは、「分譲地」フェア等を見に行って、
方位や敷地形状・価格等を比較して、
検討する方も多いと思います^^。
このように住宅用地には、大きく分類すると、
「宅地」、「分譲地」があります。
どう違うのでしょうか？
「宅地」：
・主に個人所有地等を不動産業者が媒介（仲介）して販売している。
・仲介手数料がかかります。
（法律で報酬規程があり、売買価格×３％＋60000円＋消費税。
＊400万円超の価格の場合）
・物件ごとにインフラ整備状況も違うので注意しましょう。
（上下水道やガスの引込有無等）
「分譲地」：
・主に不動産会社が所有地を区画整理して販売している土地のこと。
・田畑等農地、大規模建築物の跡地等を整地して販売することが
多いようです。
・直接売買なので仲介手数料は不要です。
・住宅新築を前提に区画造成するので、インフラ整備もばっちりです。
・大規模開発分譲地、その他一般分譲地、建築条件付分譲地等々があります。
さらに、「分譲地」の中でも特に「大規模開発分譲地」
にクローズアップしてメリット・デメリットを
ご紹介しようと思います。
☆メリット
＜統一感のある街並形成＞
・コンセプトやテーマに基づき、街路樹や景観など
一定のルールで統一された環境づくりをしています。
＜住環境の拡充＞
・たくさんの人が居住するので、スーパー等の商業施設、
公園等の都市施設等、様々な施設が誘致され、
発展していく可能性があります。
＜地域住民の連帯感＞
・同世代の家族が集まるケースが多く、引越し時期も同じ位になるので、
近所付合いもなじみやすいかも。
★デメリット
＜オールドタウン問題＞
・同世代の家族が多いので、街並みと家族の年齢構成が、
同時進行で高齢化していく傾向があります。
＜立地条件・交通の便＞
・一般的に駅から離れた郊外タイプが多く、
駅までの交通のアクセスがよくないケースがあります。
ただし、新潟県の場合は、車移動がメインだと思いますので、
あまり問題ないかもしれませんね。
小中学校の通学距離の方が気になるかもです＾＾；
このように住宅用地には、いろいろな種類があり、
それぞれメリット・デメリットがあります。
家族のみなさんの希望条件の優先順位や嗜好・商住環境なども
考慮して検討するのがいいと思います^^。
土日は基本的には、こちらのモデルハウスにいることが多いです。
が、ときどき留守の場合もあります。
そんなときは０１２０－１４－１２０３にご連絡ください^^
ご来場お待ちしております。
「次世代住宅ポイント制度」
2019年7月10日｜カテゴリー「専門用語」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
７月６日㈯７日㈰に開催しました七夕イベント（当社長岡市稲保モデル）
天候にも恵まれ、多数の皆様にご参加いただきまして、
誠にありがとうございました。
次回は、８月にナイトイベント等企画しております。
ぜひ、遊びに来てくださいね。
さて、今回は、「次世代住宅ポイント制度」がテーマです。
この制度の目的は、国土交通省によると、
＜次世代住宅ポイント制度は、２０１９年１０月の消費税率引き上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、消費者の需要を喚起し、消費税率引き上げ前後の需要変動の平準化を図るために、税率で、一定の性能を有する住宅の新築やリフォームを行う者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度。＞とされています。
税率アップによる住宅需要の落込みを緩和するカンフル剤として導入した制度です。
では、ポイント対象となる「一定の性能を有する住宅」には、
どんなものがあるのでしょう？
〇住宅の新築の場合
・以下に該当すると３０万ポイントゲットできます。
①エコ住宅（断熱等級４又は一時エネ等級４を満たす住宅）
②長持ち住宅（劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）
③耐震住宅（耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）
④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）
・以下に該当するとさらに５万ポイントゲットできます。
⑤認定長期優良住宅
⑥低炭素認定住宅
⑦性能向上計画認定住宅
⑧ZEH
ちなみに、当社のテクノストラクチャー工法の家は、
標準仕様が、⑤認定長期優良住宅に該当しますので、
３５万ポイントがもらえるという事になります^^。
また、家事負担を軽減してくれるビルトイン食器洗乾燥機や
浴室乾燥機等に対しても最大３５万ポイントを上限にポイント
加算されます。
〇リフォームの場合
・以下に該当すると３０万ポイントゲットできます。
①断熱改修
②エコ住宅設備
③耐震改修
④バリアフリー改修
⑤家事負担軽減設備
⑥リフォーム瑕疵保険の加入、
インスペクションの実施
⑦若者・子育て世代による既存住宅購入を
伴う一定額以上のリフォーム
＊若者・子育て世代の場合４５万ポイント
（既存住宅購入を伴う場合６０万ポイント）に上限アップ。
＊工事の種別等によって、取得ポイントが異なります。
次世代住宅ポイントの公式サイト等をご覧ください。
また、対象となる期間は、
〇注文住宅・リフォームの場合
・２０１９年４月１日～２０２０年３月３１日
までの請負契約・着工したものが対象。
ただし、２０１８年１２月２１日～２０１９年３月３１日
までの請負契約でも、
２０１９年１０月１日以降に着工するものは対象。
〇分譲住宅の場合
・２０１８年１２月２１日～２０２０年３月３１日
までの請負契約・着工、売買契約が対象。
・２０１８年１２月２０日までに完成済新築住宅で、
２０１８年１２月２１日～２０１９年１２月２０日
までの売買契約が対象。
＊いずれの場合も２０１９年１０月１日以降、引渡しが対象。
先日、ポイント発行申請を、お客様の代理として手続きしてきました^^。
主な提出書類は、以下のものでした。
①次世代住宅ポイント申請書
②工事請負契約書の写し
③確認済証の写し
④工事証明書
⑤本人確認書類
（今回は免許証の写しを選択）
⑥代理申請者の確認書類
（今回は保険証の写しを選択。会社名も確認できるので）
⑦認定通知書（長期優良住宅）の写し
最後にポイント申請期限は、遅くとも２０２０年３月末までに
とされていますが、実際は１３００億円の予算がなくなり次第、
終了となります(+o+)。
都度実績報告は、次世代住宅ポイントの公式サイトで発表されると
思いますが、タイムラグがかなりあると思われます。
（省エネポイントのときもそうでした（ ＾ω＾）・・・）
駆け込み需要等考慮して早めに動いた方が得策だと思います。
土日は基本的には、こちらのモデルハウスにいることが多いです。
よろしければ、ご相談方々遊びに来てください＾＾）
「請負？売買？」
2019年6月22日｜カテゴリー「専門用語」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
さて、みなさまいかがお過ごしでしょうか？
この前の地震、かなり揺れましたよね・・・。
私は、ちょうど入浴中だったので、けっこうあせりました＾＾；）
みなさまは、いかがでしたか？
もし被害にあわれた方やお知り合いで被災された方
いらっしゃいましたら、一日もはやくお元気になられますよう
心からお祈りいたします。
さて、今回のテーマは、「請負契約？」「売買契約？」です。
建設・不動産の主な契約として登場する両者ですが、
どう違うのかパッとわかる方いらっしゃいますか？
（私は、正直自分の仕事じゃなかったら、
よくわからなかったと思います＾＾；）
では、ざっくり説明してみましょう。
＜請負契約書＞
注文住宅を新築する場合や増改築工事をする場合は、
請負契約書を結ぶことになります。
⇒「請負」とは、注文者の指示で今ないものを、
これから完成させてお引渡ししますよ。
という意味です。
＜売買契約書＞
モデルハウスや分譲地を購入する場合は、
売買契約書を結ぶことになります。
⇒「売買」とは実態のあるもの（不動産）
をお引渡しますよという意味です。
いかがでしょう？
なんとなくイメージできました？
もう少し詳しく説明してみましょう。
＜請負契約＞⇒建設業法、
＜売買契約＞⇒宅地建物取引業法
となり、法律的にルールが異なります。
大きく異なるポイントは、以下の３点かなと思います。
①契約書類の形式
＜請負契約＞⇒請負契約書＋設計図書＋見積書がセット。
＜売買契約＞⇒重要事項説明書＋売買契約書がセット。
この中に？？？なのがありませんか？
そうです。「重要事項説明書」です。
別名３５条書面と言い、売買契約前に、
必ず説明する義務のある書類です。
この書面は、特に重要な部分で、
かつ法律的な部分を説明しますので、
説明するには「宅地建物取引士」という
公的資格が必要となります。
私も資格者です^^
②手付金の額（売買：売主が業者、買主が個人のケース）
＜請負契約＞⇒法律的にはルールなし。
＜売買契約＞⇒契約額の２０％以下
ただし、実際は２０％より、５％~１０％のケースが多いです。
それは、保全措置というルールが別にあるからなんですが、
説明が長くなるので今回は省略いたします＾＾；）
③代金の支払時期
＜請負契約＞⇒商慣習的には、契約時・建前時・完成時（引渡時）
という流れが一般的です。
法律的なルールはなし。
＜売買契約＞⇒契約時・引渡時が一般的です。
法律的なルールもあります。
最後に、少しまぎらわしいケースをあげておきます。
・建築プラン付の土地を契約するケース ⇒売買契約。未完成なので５％以下の手付金が多い。
・建築条件付の土地を契約するケース ⇒土地は売買契約。その後期限内に建物は請負契約。
・工事完成前の建売住宅を契約するケース⇒売買契約。未完成なので５％以下の手付金が多い。
なぜこうなるのか？
もっと詳しく聞きたい方や、その他知りたいケースがありましたら、
お気軽にご相談ください。
お待ちしております。
土日は基本的には、こちらのモデルハウスにいることが多いです。
よろしければ、ご相談方々遊びに来てください＾＾）
完成見学会ご来場の御礼
2019年2月12日｜カテゴリー「お知らせ」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
さて、２月４日（土）５日（日）９日（土）１０日（日）１１日（月）の５日間、
長岡市ドリームタウン前川東分譲地内で開催いたしました
完成見学会には、
総来場６０組（大人１１４人お子様５６人）というたくさんの方にご来場いただきました。
スタッフ一同心より感謝申し上げます。
悪天候の中、ご来場いただきましたお客様、
本当にありがとうございました。
そして、こころよく見学会会場として、
ご自宅を提供してくださいましたY様、
本当にありがとうございました。
ただ非常に込み合いゆったり見学できない時間帯もありました。
そのため行き届いたご案内ができなかったり、
その他対応に配慮が足りないと感じられたお客様が、
もしいらっしゃいましたら、大変申し訳ございませんでした。
今週末１６日（土）１７日（日）は、
見附市本所にて完成見学会を開催いたします。
ぜひ、新しい出会いと更なる親睦を深めるイベントに
なりますようスタッフ一同心より皆様のご来場お待ちしております。
生後１か月のころは、５００ｇ位だったかわいい
。
。約半年たった現在４０００ｇに・・・。
女の子なのにかなりマッチョになってきたような
知って得するお金の話「長期優良住宅」
2019年1月23日｜カテゴリー「お金・ローン」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
１月も後半になりましたが、今年は本当に雪が少ないですよね。
もちろん私自身は降らない方がありがたいのですが、
ここまでだと夏場の水不足等の心配もでてきそうですね。
インフルエンザ・風邪も流行っているようです。
みなさまには、体調管理くれぐれも気を付けてください。
さて、今回は「長期優良住宅」をテーマにしてみました。
住宅を検討したことがあるみなさんは、
「長期優良住宅」ってワード聞いた事があると思います。
国土交通省ホームページから抜粋すると、
従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、
「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」
ストック活用型の社会への転換を目的として、
長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅
（＝長期優良住宅）と記載されています。
要するに、「長く安心・快適に暮らせる家＝長期優良住宅」
ってことですね。
２００９年に長期優良住宅認定制度が始まり、今年６月でちょうど１０年が経過します。
一戸建て住宅に関しては、概ね順調に累計戸数を増やしているようです。
ちなみに当社のテクノストラクチャーの家は長期優良住宅に標準対応しております
主なポイントは以下の通りです。（新築戸建の場合）
〇耐震性：
地震に強く、倒壊しにくい家づくり。（耐震等級２以上または免振建築物等）
〇劣化対策（高耐久性）：
長期間にわたり安心して住み続けられる家づくり。（劣化対策等級3）
〇居住環境：
良好な景観形成や、居住環境の維持・向上に配慮されていること。
〇住戸面積：
必要な大きさが確保された家づくり。（住戸面積７５㎡以上等）
〇省エネルギー性：
次世代省エネ基準に適合する必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上）
〇維持管理・更新の容易性：
住宅設備（給排水等）の維持管理がしやすい家づくり。（維持管理等級3）
〇維持保全計画：
住宅履歴情報の作成・保管、定期的な点検計画・実施を行う安心の家づくり。
このような基準をすべて満たすと長期優良住宅の認定がもらえます。
では、長期優良住宅の認定をうけるとどんなメリットがあるのでしょう？
それは以下のような「様々な税制優遇」が受けられることです。
△住宅ローン控除の限度額優遇（所得税）：
一般住宅：年末ローン残高４０００万円×１．０％×１０年＝最大４００万円
認定住宅：年末ローン残高５０００万円×１．０％×１０年＝最大５００万円
＊１００万円も多く所得税が還付されるなんて、すごくお得に感じますが、
４０００万円以上ローンを組まないとメリットはないので注意が必要です。
△不動産取得税の減額：
一般住宅：（課税標準ー１２００万円）×３．０％＝税額
認定住宅：（課税標準ー１３００万円）×３．０％＝税額
＊EX当社長岡モデルハウスは床面積３８．７４坪で課税標準額７１０万円でした。
この場合は長期優良認定有無にかかわらず、税額０円となります。
２世帯住宅や木造以外の高層建築物等を除けば
意外とメリットは少ないかもしれません。
〇登録免許税の軽減
・所有権の保存登記 ・所有権の移転登記
一般住宅：課税標準×０．１５％ 一般住宅：課税標準×０．３０％
認定住宅：課税標準×０．１０％ 一般住宅：課税標準×０．１０％
＊EX当社長岡モデルハウス課税標準額７１０万円
保存登記の場合
一般住宅：７１０万円×０．１５％＝１０６５０円
認定住宅：７１０万円×０．１０％＝ ７１００円 ３５５０円お得です。
◎固定資産税の軽減（床面積の１２０㎡分まで）：
一般住宅：築後３年間は１／２に減額
認定住宅：築後５年間は１／２に減額
＊EX当社長岡モデルハウス年間税額５２８３１円（軽減額４６５６６円）
一般住宅：４６５６６円×３年間＝１３９６９８円
認定住宅：４６５６６円×５年間＝２３２８３０円 ９３１３２円お得です。
＊初年度軽減額等を用いた試算となります。課税標準額の変動により、
実際の数値とは異なりますので目安としてご活用ください。
では、デメリットはないのでしょうか？
●申請に時間がかかります。
当社の場合、書類作成・手続等で数週間から１カ月ほど
所要日数が必要です。
●申請にコストがかかります。
行政庁や評価機関の技術的審査等、申請費用がかかります。
概ね１０万円程度かかるケースが多いようです。
●打合せ時間が増えることも・・・？
当社のように長期優良住宅に標準対応している会社は、
問題ないですが、実績の乏しい会社や担当者の場合、
打合せの手間が増えたり、消極的な対応をされる場合があるようです。
●建築コストがアップするかも・・・？
様々な性能をアップする必要があるため、
「長期にすると建築費が１０～２０％アップする」
と言われることもあるようです。
当社のように長期優良住宅が標準対応している会社であれば
余計なオプション費用は不要ですので安心です。
●完成後のメンテナンスについて。
概ね３０年分のメンテナンス計画を作成し、
定期点検を実施する必要があります。
維持保全の状況について、
行政庁より報告を求められることもあります。
これに応じなかったり、虚偽の報告をした場合、
３０万円以下の罰金が定められています。
維持保全を計画通りに実施しなかった場合は、
改善命令が出たり、認定を取り消されることもあります。
取り消された場合は、補助金や住宅ローン控除で優遇されていた分、
返還を求められる可能性があるため、注意が必要です。
２０１９年度は、消費税増税にあわせて、住宅購入に対し
て様々な優遇制度が発表されています。
上手に活用すると消費税増税後に住宅購入する方がお得に
なるかたも多くなるのではないでしょうか？
長期優良住宅をはじめ、お得な情報ご興味ご関心ある方
は、お気軽にお問い合わせください。
お待ちしております
