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空き家問題

2019年11月18日｜カテゴリー「ブログ」

H.FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

今年も残すところあと１．５カ月を切りましたね。

１年があっという間に過ぎていくような気がします^^；

さて、以前ブログで空き家問題に少しだけ

触れたことがあります。

いつかテーマにしようと思っていたのですが、

今回選んでみました^^

興味を持ったきっかけは、

以前、受けた試験のレポートテーマが「空き家問題」でして、

すごく苦労して書いた苦い記憶があります^^;

ちなみに、その試験とは、一般財団法人　移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）の

「ハウジングライフ（住生活）プランナー」です。

移住・住替えを希望している５０歳以上のシニア＊１のマイホームを借上げ、

それを子育て世代を中心に転貸して運用するのが主な業務となります。

＊１年齢制限の緩和：新築購入時にＪＴＩから適合証明書を取得した住宅であれば、

年齢に関係なく借上げ制度を利用できるようになりました。

マイホーム借上げ制度の主な特徴は、

①住宅を終身で借上げてくれて、

②空室の期間もＪＴＩが所定の賃料を保証してくれて、

③ＪＴＩにもしもの事があっても国庫の基金が保証してくれる

というすごくいいシステムになってますが、

どんな住宅でもＯＫという事ではありません。

当社のお勧めしている「テクノストラクチャー」は

工法認定されております。ぜひご活用を検討してみてください。

では、以下に当時書いたレポートを、

そのまま挙げてみました。

＜問題＞空き家の増加によって発生する問題とは何でしょうか？

商・住環境等の立地条件が良く、承継して住みたいとか、ある程度の価格で売却可能、あるいはリフォームしてそれに見合う賃料で賃貸可能という住宅であればそもそも空き家にはならない。

あるいは、居住者がいなくても、所有者による適切な管理が行われていれば、空き家が周囲に対して悪影響を及ぼすことはないと思われる。

だが、売却も賃貸も難しいような家の場合で、所有者が遠方に住んでいたり、相続したけど管理意識が低下したりして、適切な管理もされず劣化が進み、ますます資産価値が下がるという悪循環が生じることになる。

著しく老朽化が進行した空き家は最終的には解体する必要があると思われるが、更地にしてしまうと固定資産税の軽減措置が受けられなくなったり、建築基準法の問題で同規模の再建築不可能という場合もあり、所有者にとって高額な解体費用を負担してまで更地にするメリットは少ない。

以上のような様々な理由により、十分な管理がなされていない空き家が増加の一途をたどっている。空き家の増加のもたらす問題としては、景観の悪化や町全体のイメージダウン、庭が雑草だらけになり害虫が増えたり、野良猫の住処やごみの不法投棄の温床になったり、放火や不法侵入など犯罪を誘発する恐れがあるほか、地震・水害・雪害等の自然災害が発生した場合に倒壊して、避難路をふさぐ等の大きな問題を生じる可能性もある。

今後も人口減少や単身世帯の増加等の理由によりさらに空き家が増えると推測され、課題解決のためには国、地方自治体、民間、地域住民の総力を結集し解決していくしかないと思われる。国土交通省の空き家再生等推進事業の活用や、当社がある新潟県見附市のように、見附市空き家条例を施行し、一定の要件に該当する認定空き家に関しては、固定資産税の軽減措置適用を解除し自発的な解体撤去を促すという試みを始めている。私自身も本講習を通じ、微力ながら課題解決の一助となれれば幸いである。

いかがでしょうか。

一生懸命なんとか文章としてまとめた感が

でてますか^^;)？

２０１９年４月２６日に２０１８年住宅・土地統計調査の概数が公表されました。２０１８年度８４６万戸・空き家の割合も１３．６％と過去最大となりました。

このことは日本が現在直面している人口減少問題が背景にあると思います。超高齢化社会を安心して生活し、次世代に不動産という大切な資産を残すため、ワンチームでこの問題に取り組み、既成観念にとらわれず変革していくことが必要なのではないでしょうか。

みなさんはどう思いますか？

「宅地建物取引士」

2019年10月7日｜カテゴリー「ブログ」

H.FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

だいぶ朝晩冷え込む日がおおくなってきましたね。

みなさん風邪などひかないように気を付けてくださいね。

さて、今回は「宅地建物取引士」を

テーマにしてみました。

「宅地建物取引士」とは、通称「宅建」と呼ばれる国家資格です。

2015年の宅地建物取引業法に改正されるまでは、

「宅地建物取引主任者」という名称でした。

ちなみに私が、宅建試験に合格したのは1990年（平成2年）大学4年生でした。

当時、日本経済は、バブル経済のピークでしたので、あらゆる業界で

積極的な不動産投資を推進していました。

不動産業を行うためには、1つの事務所に対して、5分の1以上の割合で、

専任の「宅建士」を設置することが法的に義務付けられているため、

「宅建士」資格が非常に就職活動に有効だったことを

鮮明に記憶しています。

もちろん、資格がなくても、営業活動自体はできます。

が、不動産業務には、「宅建士」のみできる3つの業務があるんです。

①重要事項の説明：

契約内容で特に重要な事項を、契約前に書面にて説明すること。

説明前に「宅地建物取引士証」の提示義務をあります。

契約後の行き違い等から起こりえるトラブルを

未然に防止するためにも大変重要です。

②重要事項説明書（35条書面）の記名押印：

上記①の書面のことです。作成自体は資格は不要です。

ただし、内容に重大な錯誤等があれば、

説明した「宅建士」の責任となります。

なので、責任の所在を明らかにするべく、

記名押印することになってます。

③不動産売買契約書（37条書面）の記名押印：

契約内容を確認し、正しいことを証明するため記名押印します。

重要事項説明書と違い、説明義務はありません。

「宅建士」の試験内容は、

民法・宅建業法・建設における法令上の制限、

税制等々多岐にわたります。

合格率は、毎年15％前後になるように設定されます。

そのため、平均点が高いほどボーダーラインは、

上がりますし、低ければ下がります。

ちなみに私の受験した1990年は26点という史上最低

の年でした。

消費税施行の前年だったのですが、試験問題には出ない

という大方の予想を見事に裏切り出題されたことが、

大きな理由でした。

試験に合格すると資格取得者になれます。

が、これだけではまだ「宅建士」の資格証は

もらえません。

資格証を交付申請するには、実務経験が2年以上あるか、

スクーリングを受講する必要があります。

交付後は、5年毎に法定講習を受講して更新することになります。

（関連する法律や税制等が、頻繁に変わるので

都度勉強しましょうねということことかなと思ってます。）

もちろん交付申請しなくとも「宅建士」資格自体は、

有効ですし、就業需要も安定しています。

もし皆様の中でご興味お持ちになっていただけた方

がいましたら、ぜひチャレンジしてみてください。

H.FACTORYには、

宅建士・FPをはじめ皆様をサポートする様々な専門分野のスタッフがいます。

家族の思い出を重ねながら、

未来へと価値を紡いでいくマイホーム創りの

お手伝いができればと思います。

ぜひお気軽にご相談ください。

お待ちしております。

「所得合算」

2019年9月18日｜カテゴリー「お金・ローン」

H.FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

ようやく秋めいてきましたね。

私の家の裏山（弥彦山）もあと1，2カ月すれば

紅葉のシーズンとなります。（かなり気が早い話ですが・・・）

さて、今回は住宅ローンのテクニック「所得合算」を

テーマにしてみました。

さてさて、マイホーム購入・新築は、

人生で1度あるかないかの非常に大事なイベントです。

次世代に資産として残せるようなマイホーム創り、

資産価値を高めるためにも、

耐震強度や省エネ性能などには重点をおきたいですし、

お気に入りのインテリアを集めてコーディネートする空間は、

上質なライフスタイルを演出して、

心の充足感を満たしてくれることでしょう。

そんなマイホーム購入を検討する場合、

大多数の方が、住宅ローンを組み入れて資金計画をすると思います。

そこで、まず気になるのは、

自分たちはローン自体組めるのかな？とか、

組めたとしてもローン借入可能額はどのくらいだろう？

ということではないでしょうか。

実際の住宅ローン借入可能額は、年齢や勤務先、勤続年数等々

も加味されますし、金融機関によっても基準は異なります。

が、やはり基本的には年収で判断されます。

共稼ぎの場合は、「収入合算（ご主人様➕奥様の年収）」で申込することが

できます。

これを使えば、より多くの住宅ローンを組むことが可能になります。

「収入合算」には一般的には「連帯債務」と「連帯保証」があります。

「連帯債務」：1つのローンを主債務者➕連帯債務者で組みます。

①住宅ローン控除等の税制優遇措置がそれぞれ受けられます。

②住まい給付金等補助金制度がそれぞれ受けられます。

「連帯保証」：1つのローンを主債務者➕連帯保証人で組みます。

①主債務者のみ上記税制優遇措置が受けられます。

②主債務者のみ上記等補助金制度が受けられます。

どうですか？「連帯債務」の方がメリットがありそうですよね。

ですが、さらに考えていただきたい事があります。

それは、「団体信用生命保険」の事です。

債務者が死亡・後遺障害状態等一定の状態になった場合、

ローン残高返済がゼロになる生命保険です。

「連帯保証」⇒主債務者のみ加入できます。

「連帯債務」⇒金融機関によりルールが違うので注意が必要です。

例えば、以下のケースがあります。

①主債務者のみ加入（連帯保証と一緒）

②主債務者と連帯債務者の割合をある程度の範囲で自由に決定できる。

③主債務者と連帯債務者の割合が決まっている。

④どちらに万が一のことがあっても全額控除になる連生団信もあります。

②③のケースは一定割合のローンが残ってしまいます。

お子様や家族を養いながら、ローン返済もするのは

大変だと思いますので、よく考慮した方がいいと思います。

④が一番いいのですが、掛金が高額になったり、

金融機関がかなり限定されてしまいます^^;

H.FACTORYには、

ＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）をはじめ皆様をサポートする様々な専門分野のスタッフがいます。

家族の思い出を重ねながら、

未来へと価値を紡いでいくマイホーム創りの

お手伝いができればと思います。

ぜひお気軽にご相談ください。

お待ちしております。

「分譲地」

2019年7月28日｜カテゴリー「不動産情報」

H.FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

昨年は７月から毎日猛暑で大変だったような気がしますが、

今年は真逆・・・。

で、梅雨が明けた途端、猛暑日とは・・・

みなさま体調管理にはくれぐれも気をつけましょう。

さて、住まいづくりのファーストステップとして、

土地探しから始める方は多いのではないでしょうか？

昔は、情報収集といえば、不動産屋さん巡りでしたが、

最近は、専用サイトで効率よくピックアップした

「宅地」を現地確認に行く感じでしょうか？

あるいは、「分譲地」フェア等を見に行って、

方位や敷地形状・価格等を比較して、

検討する方も多いと思います^^。

このように住宅用地には、大きく分類すると、

「宅地」、「分譲地」があります。

どう違うのでしょうか？

「宅地」：

・主に個人所有地等を不動産業者が媒介（仲介）して販売している。

・仲介手数料がかかります。

（法律で報酬規程があり、売買価格×３％＋60000円＋消費税。

＊400万円超の価格の場合）

・物件ごとにインフラ整備状況も違うので注意しましょう。

（上下水道やガスの引込有無等）

「分譲地」：

・主に不動産会社が所有地を区画整理して販売している土地のこと。

・田畑等農地、大規模建築物の跡地等を整地して販売することが

　多いようです。

・直接売買なので仲介手数料は不要です。

・住宅新築を前提に区画造成するので、インフラ整備もばっちりです。

・大規模開発分譲地、その他一般分譲地、建築条件付分譲地等々があります。

さらに、「分譲地」の中でも特に「大規模開発分譲地」

にクローズアップしてメリット・デメリットを

ご紹介しようと思います。

☆メリット

＜統一感のある街並形成＞

・コンセプトやテーマに基づき、街路樹や景観など

　一定のルールで統一された環境づくりをしています。

＜住環境の拡充＞

・たくさんの人が居住するので、スーパー等の商業施設、

　公園等の都市施設等、様々な施設が誘致され、

　発展していく可能性があります。

＜地域住民の連帯感＞

・同世代の家族が集まるケースが多く、引越し時期も同じ位になるので、

　近所付合いもなじみやすいかも。

★デメリット

＜オールドタウン問題＞

・同世代の家族が多いので、街並みと家族の年齢構成が、

　同時進行で高齢化していく傾向があります。

＜立地条件・交通の便＞

・一般的に駅から離れた郊外タイプが多く、

　駅までの交通のアクセスがよくないケースがあります。

　ただし、新潟県の場合は、車移動がメインだと思いますので、

　あまり問題ないかもしれませんね。

　小中学校の通学距離の方が気になるかもです＾＾；

このように住宅用地には、いろいろな種類があり、

それぞれメリット・デメリットがあります。

家族のみなさんの希望条件の優先順位や嗜好・商住環境なども

考慮して検討するのがいいと思います^^。

土日は基本的には、こちらのモデルハウスにいることが多いです。

が、ときどき留守の場合もあります。

そんなときは０１２０－１４－１２０３にご連絡ください^^

ご来場お待ちしております。

「次世代住宅ポイント制度」

2019年7月10日｜カテゴリー「専門用語」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

７月６日㈯７日㈰に開催しました七夕イベント（当社長岡市稲保モデル）

天候にも恵まれ、多数の皆様にご参加いただきまして、

誠にありがとうございました。

次回は、８月にナイトイベント等企画しております。

ぜひ、遊びに来てくださいね。

さて、今回は、「次世代住宅ポイント制度」がテーマです。

この制度の目的は、国土交通省によると、

＜次世代住宅ポイント制度は、２０１９年１０月の消費税率引き上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、消費者の需要を喚起し、消費税率引き上げ前後の需要変動の平準化を図るために、税率で、一定の性能を有する住宅の新築やリフォームを行う者等に対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度。＞とされています。

税率アップによる住宅需要の落込みを緩和するカンフル剤として導入した制度です。

では、ポイント対象となる「一定の性能を有する住宅」には、

どんなものがあるのでしょう？

〇住宅の新築の場合

・以下に該当すると３０万ポイントゲットできます。

①エコ住宅（断熱等級４又は一時エネ等級４を満たす住宅）

②長持ち住宅（劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２等を満たす住宅）

③耐震住宅（耐震等級２を満たす住宅又は免震建築物）

④バリアフリー住宅（高齢者等配慮対策等級３を満たす住宅）

・以下に該当するとさらに５万ポイントゲットできます。

⑤認定長期優良住宅

⑥低炭素認定住宅