H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
１２月なのに、各地で夏日があったり、統計上当月の最高気温記録を更新・・・
やはり異常気象なのでしょうか？。
風邪などひかないよう、みなさまには、体調管理
気を付けてください。
専門用語
知って得するお金の話「税金編」②
2018年12月10日｜カテゴリー「お金・ローン」
さて、前回は
①土地：所有権移転登記
②土地：不動産取得税
③建物：所有権保存登記
をご紹介しました。
④建物：不動産取得税
⑤土地：不動産取得税の還付
⑥土建：固定資産税と都市計画税
今回は④～⑥をご紹介します。
④建物：不動産取得税
☆（固定資産税評価額－１２００万円）×３％
＊長期優良住宅は１３００万円
ＥＸ．売買価格２０００万円（固定資産税評価額８００万円）の場合は、
（８００万円－１２００万円）×３％＝０円
＊新築住宅の場合、床面積５０～２４０㎡以下に適用されますので、
よほど大きな住宅を新築しない限り、心配しなくてもいいかもです（＾＾＊）
⑤土地：不動産取得税の還付
☆（固定資産税評価額／１㎡当り）×１／２×（床面積×２＊２００㎡限度）×３％
か４５０００円のいずれか大きい額が軽減されます。
（固定資産税評価額×１／２）×３％）が納付額ですので、
２００㎡までの土地を購入した場合、全額還付されることになります（＾＾）
ただし、土地購入後３年以内に住宅を新築する事等、一定要件があります。
⑥土建：固定資産税と都市計画税
土地建物を所有している間は、毎年納付する必要があります（＾＾；）
納付方法は、年４回に分割納付するか、一括納付するか選べます。
一括納付の場合は割引もありますよ。
納付額は、こんな感じで計算します。
☆固定資産税：課税標準額（固定資産税評価額）×１．４％＊
＊標準税率（各市町村によって異なる場合あり。）
☆都市計画税：課税標準額（固定資産税評価額）×最大０．３％＊
＊制限税率（最大で０．３％）
ＥＸ．Ⅰ課税標準額７００万円 ２４０㎡（７２．６坪）の場合：
固定資産税⇒７００万円×１．４％＝９８０００円
都市計画税⇒７００万円×０．３％＝２１０００円
ただし、固定資産税には、住宅用地と新築住宅に関して、
軽減特例があります。
まず、住宅用地の特例です。
☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／６
☆一般住宅用地の特例 （２００㎡超の部分）⇒課税標準額×１／３
＊一定要件あり。
ＥＸ．Ⅰの場合：
２００㎡以下の部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／６×１．４％＝約１３６１１円
２００㎡超の部分 ⇒（７００万円× ４０／２４０㎡）×１／３×１．４％＝約 ５４４４円
計１９０５５円
９８０００円ー１９０５５円＝７８９４５円も軽減されるということになります。
大きいですよね（＾＾）
更地にしておかないで、住宅を建てて、有効活用すれば税制優遇が受けられる。
すごくいい制度なのですが、ここ近年クローズアップされている問題にもからんできます。
それは「空き家問題」です。
有効活用可能な空き家はともかく、長期間居住者不在で、
老朽化が著しい住宅が年々増加傾向にあります。
大きな理由の一つが、先ほどの住宅用地の特例があると思います。
居住者不在でも、土地に住宅があれば、税制優遇が受けられます。
逆に解体すると一気に税金負担が増加します。
売却可能な人気エリアはともかく、そうでないエリアは・・・。
次回以降どこかでテーマに取り上げたいと思っています。
その時はまたお付き合いください（＾＾；）
すいません。本題にもどります。
次に、新築住宅の特例です。
☆床面積１２０㎡までの部分⇒一定期間、固定資産税が１／２
・３階建以上の耐火建築物・準耐火構造住宅・認定長期優良住宅⇒新築後５年間
・上記以外の一般の住宅 ⇒新築後３年間
＊一定要件あり。
都市計画税については、住宅用地の特例のみです。
☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／３
☆一般住宅用地の特例 （２００㎡超の部分）⇒課税標準額×２／３
＊一定要件あり。
ＥＸ．Ⅰの場合：
２００㎡以下部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／３×０．３％＝約 ５８３３円
２００㎡超部分 ⇒（７００万円× ４０／２４０㎡）×２／３×０．３％＝約 ２３３３円
計 ８１６６円
２１０００円ー８１６６円＝１２８３４円軽減されます。
注意すべき点は、税金の特例のほとんどが期限付だという
ことです。少しタイミングがずれただけで権利がなくなっ
てしまうことがあります。
もしなにかありましたら、お気軽にご相談ください。
とっつきにくい「税金」をテーマに、だらだら書いてしま
いました（＾＾；）
お付き合いいただきありがとうございました。
知って得するお金の話「税金編」①
2018年11月21日｜カテゴリー「お金・ローン」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です
今冬は、暖冬という予報がちらほらニュースの話題にあがってきてます。
昨年は、大雪でしたので、今年はその分少雪だとうれしいですね。
前回に引き続き「住宅に関わる諸経費編」として「税金」をテーマにしてみました。
「借入経費編」に登場した、契約書に貼る「印紙税」や
ローンを組む際の「抵当権設定の登録免許税」、
みなさんが最も興味がある「消費税」以外にも、
土地建物に関する特殊な税金ばかりなので、
覚えておいて損はないと思います。
家づくりの流れにそってご紹介すると、
〇契約：印紙税＊前回登場
①土地：所有権移転登記
②土地：不動産取得税
③建物：所有権保存登記
〇借入：抵当権設定登記＊前回登場
④建物：不動産取得税
⑤土地：不動産取得税の還付
⑥土建：固定資産税と都市計画税
とけっこうありまして．．．（＾＾；）
なので、今回は①から③までまとめてみました。
①土地：所有権移転登記（登録免許税）
家創りの第１歩は、まず土地を購入（売買・贈与・相続・交換等含）
することから始まります。
そこで、前所有者から名義変更する作業を行うため、
法務局で申請手続きを行います。
この手続きを所有権移転登記といい国税です。
実際は、司法書士に依頼して手続するパターンがほとんどです。
☆固定資産税評価額×２％
⇒売買は２０１９年３月３１日まで１．５％
＊固定資産税評価額とは、各市町村が決定する地方税です。
概ね時価額の７０％が目安とされていますが、
各市町村毎や調整率等でバラツキが大きいので、
市町村の税務課や不動産業者等に確認してみましょう。
＜ケース１＞
売買価格１０００万円（固定資産税評価額７００万円）の場合：
７００万円×１．５％＝１０万５０００円となりますので、
３万５０００円お得です（＊＾＾＊）
②土地：不動産取得税
所有権移転登記が無事完了した後、しばらくすると不動産取得税の通知書が届きます。
この税金は不動産（土地・建物等）を取得したときに１回だけかかる都道府県民税（地方税）です。
（相続の場合は非課税となります）
☆固定資産税評価額×３％
⇒２０２１年３月３１日まで（固定資産税評価額×１／２）×３％
＜ケース２＞
売買価格１０００万円（固定資産税評価額７００万円）面積２００㎡の場合：
（７００万円×１／２）×３％＝１０万５０００円となりますので、
１０万５０００円お得です（＊＾＾＊）
⑤で詳しく説明しますが、土地を購入して３年以内に住宅を新築すると
税金が還付されます。
ケース２の場合はなんと１０万５０００円全額戻ってきます（＊＾＾＊）
③建物：所有権保存登記（登録免許税）
住宅がいよいよ完成すると表題登記と所有権保存登記を行います。
あれでもへんですね。タイトルには表題登記なんて書かれてません。
なぜでしょう？
それは、表題登記には登録免許税がかからないからです。
なので、今回のテーマである税金ではないのでカットしました。
ただ、実際は、土地家屋調査士に依頼するケースが
ほとんどなので書類作成費用がかかります。
自分でやってみようというチャレンジ精神豊かな方は、
ぜひ腕試ししてみてください
また土地の場合は移転でしたが、建物の場合は保存といいます。
☆固定資産税評価額×０．４％
⇒２０２０年３月３１日まで０．１５％＊一定要件有。
＊認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合０．１%
＜ケース３＞
新築価格２０００万円（固定資産税評価額１２００万円）の場合：
１２００万円×０．１５％＝１万８０００円となりますので、
３００００円お得です（＊＾＾＊）。
認定長期優良住宅は３６０００円お得です（＊＾＾＊）。
いかがでしょうか？
消費税以外にも、期間限定の税金の優遇措置
結構多いんです。
一定要件等詳細な部分について、気になる箇所等ありましたら、
お気軽にお問い合わせください。
次回は④～⑥をご紹介したいと思います。
それではまた
良い土地、悪い土地？
2018年11月7日｜カテゴリー「家づくり」
こんにちは。
H.FACTORY（エイチファクトリー）テルタです。
まずお家を建てようと思ったとき建替え、建売の購入以外の方は土地選びが必要になってくるかと思います。
予算・広さ・立地などの条件は判断しやすいですが、やりたい間取りが入るか、どの土地が日当たりのいい家になるのか、なかなか判断しにくいのではないでしょうか。
今回はちょっとしたポイントをお話しさせて頂きます。
まずは土地の方位ですが、よく『南向きの土地がいい』という話を耳にします。ホントのところどうなんでしょうか。
南側は季節に関係なく日当たりのいい方位となります。
南側にリビングを配置すると明るくて暖かいリビングになります。
南側に道路がある場合、南側に建物が建つ事は無い為、日照を遮られる事がありません。
ですので日照を確保しやすくいい土地と言えます。
ですが南向きの土地の場合、南側道路からアプローチ→玄関となる為、玄関も南側に配置される事が多くなります。
そうすると、南側にＬＤＫ配置が難しくなる場合もあります。
そして、新潟県は特に車社会ですのでほとんどの場合、駐車場スペースが必要になります。
せっかくの南側南向きの土地でもカーポート・車庫を道路側に建ててしまうと住宅の南側が影になってしまう場合もあります。
プライバシーを考えると、南側にリビングを配置した場合、窓も大きく取り道路からリビングが見えてしまいます。視線が気になる方は目隠しにフェンスを立てたり、植栽などで視線を遮ったり等の処置が必要になるかもしれません。
ですがこれらの問題も間取りを工夫して、２階リビングにしたり、アプローチを曲げたりすれば、反対に日当たりの良いリビングだったり、おしゃれになったりします。
西側の場合ですが、午後からの日差しが強くなります。
ですので西側のサッシは小さくするのが一般的です。ですが小さいサッシも、配置や形状出おしゃれになるので西向きの道路の場合、工夫次第でおしゃれになったりします。
道路側はサッシが無い方がいいなんて方もいらっしゃるんじゃないでしょうか。
今度は土地の形状についてですが正方形の土地と長方形の長い土地、どちらが良い土地だと思いますか。
もちろん正方形に近い土地の方が庭を配置出来たり、間取の要望で出来る幅も広がります。
しかし長方形の土地が悪いとも言えません。
図の様に駐車スペースと住宅をコンパクトに配置し、少ない面積の中で効率よく土地利用が出来るという見方も出来ます。
先程の道路の向きの選び方も形状も見方によってはどちらもメリット、デメリットがありますので個別の要望に合った土地探しが必要になります。
H.FACTORYでも土地探しからお手伝い致しますのでいつでもご相談下さい。
長岡市、見附市はもちろんそれ以外の土地の事でもご相談下さい。
住宅の嫌われもの・・・結露のお話し②
2018年11月5日｜カテゴリー「お知らせ」
H.FACTORY（エイチファクトリー）の大竹です。
ますます寒くなり、寒さが苦手な私はとてもイヤなのです。。。
それに結露に悩まされるやーな時期でもありますよね・・・・
それでは、前のお話しで結露のメカニズムをご理解いただいたということで、
今回 は皆さまがお住いのお家で、どの部分に結露が発生しやすいのか？ また、その対策は？っていうお話しです。
①窓ガラスの結露
・就寝前に換気をする。⇒室内の水蒸気量の調整。
・ペアガラスまたはインナーサッシを取り付ける。⇒ガラス面の空気の温度低下を緩やかにする。
ガラスや枠の素材であるアルミは非常に熱を通しやすい素材です！
なのでそこに触れる空気の湿度（水蒸気量）の調整が必要ですが、、、、
最も効果が期待できるのは、ガラス面を冷やさない（ガラス面の空気を冷やさない）ペアガラスサッシの交換かと思います。
宣伝にはなりますがリフォームのついでに・・・・ぜひオススメいたします！
②押入内部の結露
・床にすのこを置いたり、壁に荷物を近づけない。⇒空気の流れを作り湿度（水蒸気量）の調整をする。
・襖戸を少し開けておき、空気の流れを作る。⇒空気の流れを作り湿度（水蒸気量）の調整をする。
押入は家の外壁側に作られるケースが多いので押入れ内は気温が低く、結露しやすい環境です。
いつも閉め切っている状態なので、特に冬季は空気の流れを作り空気を淀ませないことがポイント。
（ただし最近のお家は壁の断熱性能も良く、一概には言えませんが・・・・・ただ流れを作るのは大事！）
そのほか、内玄関（戸）、トイレ（便器の冷えによる結露）、浴室、などが多く見受けられますが、どの場所のおいても
「湿度（水蒸気量）の調整」、「空気の流れを作る」のがポイントってことになりますね！
知って得するお金の話「借入経費編」
2018年11月2日｜カテゴリー「お金・ローン」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
日増しに寒くなってきましたね。
私は、冬生まれ（２月）なのですが、寒いのはすごく苦手です。
もっと苦手なのは、お財布の中身の寒さです。
まあ、これについては、年中いつものことなのですが・・・。
さて、何かを購入しようとすると多かれ少なかれ、諸経費がかかりますよね。
特に土地や住宅購入に関しては、さまざまな諸経費がかかります。
チラシや広告で、土地や住宅の販売価格の横辺りに「諸経費は別途かかります。」
とか「その他、借入経費・登記費用等諸経費別途必要です」
って書いてあるのみたことありませんか？
ただでさえ、高額商品なのに、この短い文章を読むとまだ他にかかるの？
って心配になりますよね＾＾；）
今回は「住宅に関わる諸経費（お金）」をテーマにしてみました。
「諸経費」って短いワードなのに、すごく広範囲で、ボリュームかあるので
知っておいて損はないと思います。（＾＾）
おおまかに分類すると、
☆先回テーマの消費税等の「各種税金」
☆ローンを組む場合の「借入経費」
☆その他火災保険等の「各種保険」
こんな感じでしょうか？
今回は☆「借入経費」をピックアップしたいと思います。
みなさんは「一生で最も高額な商品の一つである住宅」を決めるとき、
７～１０社位をピックアップして、実際モデルハウス等に訪問して
販売価格・基本スペック・設備グレード・担当者の人柄等々、
じっくり考えて、その中の１社に依頼する。
こんな感じではないでしょうか？
では、みなさん、住宅ローンを決めるときはどうでしょう？
金利？それとも給与振込先とか？日頃の付合いとか？
どこの「住宅ローン」にするか決める時、
「住宅会社」を決める時ほどシビアに家族会議しないですよね。
それは、どこの金融機関も大体金利が一緒だから、
どこでも負担はかわらないだろうと思っているからです。
ところが、実際は、金利が一緒でも、かなり違うんです。
なぜなのか？
それをこれからご紹介したいと思います。
まず、借入経費には、おおまかに以下のようなものがあります。
①ローン契約書に貼る印紙税：
②住宅ローン取扱手数料：
③団体信用生命保険料：
④保証料：
⑤抵当権設定費用：
①印紙税：
ローン金額によって変わりますが、
税金なのでどの金融機関も一緒です。
１０００～５０００万までだと２００００円です。
ちなみに納付し忘れたり、消印しなかったりすると
過怠税が印紙税の３倍かかるので要注意です。
②住宅ローン取扱手数料：
県内の民間金融機関は定額制で３～５万円程度
（労働金庫は無料）ですが、
フラット３５専業会社の場合は、定率制で、
ローン金額×約１～２％かかることが多いです。
仮に３０００万なら約６０万円です。
③団体信用生命保険料：
県内の民間金融機関は基本的に無償なので安心です。
ただ３大疾病特約等オプション設定すると、
ローン金利に０．１～０．３％程度上乗せになります。
フラット３５の場合は、有償（定率制）になります。
３０００万 ３５年返済の場合、
初年度は約１１万円かかります。
掛捨だし年末調整の生命保険料控除対象にもなりません。
＊団体信用生命保険の特約内容は、各金融機関によって、
バラエティ豊富なので、別の機会に詳しく説明したいと思
います。フラット３５にも魅力的なプランがあります。
④保証料：
保証会社の審査基準に応じて、料率を乗じて算出されます。
審査基準は、各保証会社によって違いますので、
同じ人が同じ銀行に申し込んでも保証料が全然違ったりします。
例えば、〇〇銀行にローン金額３０００万円・３５年で申し込んだ場合
A保証会社だと約６５万円なのに、B保証会社だと約４５万円だったりします。
なので、私はいつも、一つの銀行に審査依頼する場合でも、
保証会社は２社お願いすることをみなさまに提案しています。
（大体どの銀行も最低２社以上の保証会社と提携しています）
⑤抵当権設定費用：
ローンを支払完了するまで、土地建物に設定されます。実はこれも税金です。
ただし、設定するタイミングで税率がかなり違ってしまうので注意が必要です。
①土地に設定する場合⇒ローン金額×０．４％
②土地＋建物または建物⇒ローン金額×０．１％
このようになんと４倍も違うのです。
最近の住宅ローンの主流は、申込手続完了後、すぐお金が口座に振り込まれ、
翌月から支払いが開始されます。
この場合は、まだ建物はないので、パターン①になります。
ローンが３０００万円だとすると１２万円かかります。
建物が完成したら建物にも追加設定します（１５００円）。
個々に手数料３～５万円位ずつかかります。
次に住宅が完成引渡されてから、支払いが開始する場合はパターン②になります。
この場合は土地＋建物同時に設定するので、上記の場合３万円で手数料も１回分で済みます。
かなり違いますよね。
例外として、ＪＡバンクで抵当権設定する場合は、土地でも建物でも一律０．１５％になります。
いかがでしたか？
金利が一緒でも、各金融機関・各種ローン商品によって、
借入経費がかなり違ってくることはなんとなくおわかりいだだけたと思います。
先ほど「人生で最も高額な商品の住宅」といいましたが、
住宅は３０００万円でも、３０００万円３５年２％ローンだと、
金利＋諸経費で約４２００万支払うことになります・・・。
仮に１％金利が上昇したら更に約７００万円、総支払額が増えてしまいます。
ということは、「人生で最も高額な商品は住宅」ではなく、「住宅ローン」ってことになりますよね。
実は、この話は私たちFP（ファイナンシャルプランナー）が、
最初にお話しするマイホーム計画の基本的なことなんです。
マイホームも住宅ローンもみなさまの個々の事情に合せるオーダーメードであるべきだと思います。
もっと詳しく知りたくなったり、少しでもお得に住宅ローンを検討したくなったかた、
ぜひお気軽にH FACTORYにお声をかけてください。
「家創り」は「幸せ創り」だとH FACTORYは考えます。
日々の生活を楽しむための「家創り」を一緒に考えましょう
