お金・ローン

知って得するお金の話「税金編」②

2018年12月10日|カテゴリー「お金・ローン
H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です。

12月なのに、各地で夏日があったり、統計上当月の最高気温記録を更新・・・

やはり異常気象なのでしょうか?。

風邪などひかないよう、みなさまには、体調管理

気を付けてください。


さて、前回は

①土地:所有権移転登記

②土地:不動産取得税

③建物:所有権保存登記

をご紹介しました。

④建物:不動産取得税

⑤土地:不動産取得税の還付

土建:固定資産税と都市計画税

今回は④~⑥をご紹介します。




④建物:不動産取得税

☆(固定資産税評価額-1200万円)×3% 
*長期優良住宅は1300万円

EX.売買価格2000万円(固定資産税評価額800万円)の場合は、
       (800万円-1200万円)×3%=0円

*新築住宅の場合、床面積50~240㎡以下に適用されますので、

よほど大きな住宅を新築しない限り、心配しなくてもいいかもです(^^*)


⑤土地:不動産取得税の還付

☆(固定資産税評価額/1㎡当り)×1/2×(床面積×2*200㎡限度)×3%
  か45000円のいずれか大きい額が軽減されます。

(固定資産税評価額×1/2)×3%)が納付額ですので、

200㎡までの土地を購入した場合、全額還付されることになります(^^)

ただし、土地購入後3年以内に住宅を新築する事等、一定要件があります。


土建:固定資産税と都市計画税

土地建物を所有している間は、毎年納付する必要があります(^^;)

納付方法は、年4回に分割納付するか、一括納付するか選べます。

一括納付の場合は割引もありますよ。

納付額は、こんな感じで計算します。

☆固定資産税:課税標準額(固定資産税評価額)×1.4%*
*標準税率(各市町村によって異なる場合あり。)

☆都市計画税:課税標準額(固定資産税評価額)×最大0.3%*
*制限税率(最大で0.3%)

EX.Ⅰ課税標準額700万円 240㎡(72.6坪)の場合:
    固定資産税⇒700万円×1.4%=98000円
    都市計画税⇒700万円×0.3%=21000円

ただし、固定資産税には、住宅用地と新築住宅に関して、

軽減特例があります。

まず、住宅用地の特例です。

☆小規模住宅用地の特例(200㎡以下の部分)⇒課税標準額×1/6
☆一般住宅用地の特例  (200㎡超の部分)⇒課税標準額×1/3
*一定要件あり。

EX.Ⅰの場合:
    200㎡以下の部分⇒(700万円×200/240㎡)×1/6×1.4%=約13611円
    200㎡超の部分 ⇒(700万円× 40/240㎡)×1/3×1.4%=約 5444円
                                       計19055円 
    98000円ー19055円=78945円も軽減されるということになります。
   
大きいですよね(^^)

更地にしておかないで、住宅を建てて、有効活用すれば税制優遇が受けられる。

すごくいい制度なのですが、ここ近年クローズアップされている問題にもからんできます。

それは「空き家問題」です。

有効活用可能な空き家はともかく、長期間居住者不在で、

老朽化が著しい住宅が年々増加傾向にあります。

大きな理由の一つが、先ほどの住宅用地の特例があると思います。

居住者不在でも、土地に住宅があれば、税制優遇が受けられます。

逆に解体すると一気に税金負担が増加します。

売却可能な人気エリアはともかく、そうでないエリアは・・・。

次回以降どこかでテーマに取り上げたいと思っています。

その時はまたお付き合いください(^^;)


すいません。本題にもどります。

次に、新築住宅の特例です。

☆床面積120㎡までの部分⇒一定期間、固定資産税が1/2
・3階建以上の耐火建築物・準耐火構造住宅・認定長期優良住宅⇒新築後5年間
・上記以外の一般の住宅                  ⇒新築後3年間
*一定要件あり。

都市計画税については、住宅用地の特例のみです。

☆小規模住宅用地の特例(200㎡以下の部分)⇒課税標準額×1/3
☆一般住宅用地の特例  (200㎡超の部分)⇒課税標準額×2/3
*一定要件あり。

EX.Ⅰの場合:
    200㎡以下部分⇒(700万円×200/240㎡)×1/3×0.3%=約 5833円
    200㎡超部分 ⇒(700万円× 40/240㎡)×2/3×0.3%=約 2333円
                                      計 8166円 
    21000円ー8166円=12834軽減されます。
   

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注意すべき点は、税金の特例のほとんどが期限付だという

ことです。少しタイミングがずれただけで権利がなくなっ

てしまうことがあります。

もしなにかありましたら、お気軽にご相談ください。

とっつきにくい「税金」をテーマに、だらだら書いてしま

ました(^^;)

お付き合いいただきありがとうございました。


   

知って得するお金の話「税金編」①

2018年11月21日|カテゴリー「お金・ローン
H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です

今冬は、暖冬という予報がちらほらニュースの話題にあがってきてます。

昨年は、大雪でしたので、今年はその分少雪だとうれしいですね。

前回に引き続き「住宅に関わる諸経費編」として「税金」をテーマにしてみました。

「借入経費編」に登場した、契約書に貼る「印紙税」や

ローンを組む際の「抵当権設定の登録免許税」、

みなさんが最も興味がある「消費税」以外にも、

土地建物に関する特殊な税金ばかりなので、

覚えておいて損はないと思います。



家づくりの流れにそってご紹介すると、

〇契約:印紙税*前回登場

①土地:所有権移転登記

②土地:不動産取得税

③建物:所有権保存登記

〇借入:抵当権設定登記*前回登場

④建物:不動産取得税

⑤土地:不動産取得税の還付

土建:固定資産税と都市計画税

とけっこうありまして...(^^;)

なので、今回は①から③までまとめてみました。


①土地:所有権移転登記(登録免許税)

家創りの第1歩は、まず土地を購入(売買・贈与・相続・交換等含)

することから始まります。

そこで、前所有者から名義変更する作業を行うため、

法務局で申請手続きを行います。

この手続きを所有権移転登記といい国税です。

実際は、司法書士に依頼して手続するパターンがほとんどです。


☆固定資産税評価額×2%

⇒売買は2019年3月31日まで1.5%

*固定資産税評価額とは、各市町村が決定する地方税です。

概ね時価額の70%が目安とされていますが、

各市町村毎や調整率等でバラツキが大きいので、

市町村の税務課や不動産業者等に確認してみましょう。

<ケース1>

売買価格1000万円(固定資産税評価額700万円)の場合:

700万円×1.5%=10万5000円となりますので、

3万5000円お得です(*^^*)

②土地:不動産取得税

所有権移転登記が無事完了した後、しばらくすると不動産取得税の通知書が届きます。

この税金は不動産(土地・建物等)を取得したときに1回だけかかる都道府県民税(地方税)です。

(相続の場合は非課税となります)

☆固定資産税評価額×3%

⇒2021年3月31日まで(固定資産税評価額×1/2)×3%

<ケース2>

売買価格1000万円(固定資産税評価額700万円)面積200㎡の場合:

(700万円×1/2)×3%=10万5000円となりますので、

10万5000円お得です(*^^*)

⑤で詳しく説明しますが、土地を購入して3年以内に住宅を新築すると

税金が還付されます。

ケース2の場合はなんと10万5000円全額戻ってきます(*^^*)



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③建物:所有権保存登記(登録免許税)

住宅がいよいよ完成すると表題登記と所有権保存登記を行います。

あれでもへんですね。タイトルには表題登記なんて書かれてません。

なぜでしょう?

それは、表題登記には登録免許税がかからないからです。

なので、今回のテーマである税金ではないのでカットしました。

ただ、実際は、土地家屋調査士に依頼するケースが

ほとんどなので書類作成費用がかかります。

自分でやってみようというチャレンジ精神豊かな方は、

ぜひ腕試ししてみてください

また土地の場合は移転でしたが、建物の場合は保存といいます。

☆固定資産税評価額×0.4%

⇒2020年3月31日まで0.15%*一定要件有。

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合0.1%

<ケース3>

新築価格2000万円(固定資産税評価額1200万円)の場合:

1200万円×0.15%=1万8000円となりますので、

30000円お得です(*^^*)

認定長期優良住宅は36000円お得です(*^^*)
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いかがでしょうか?

消費税以外にも、期間限定の税金の優遇措置

結構多いんです。

一定要件等詳細な部分について、気になる箇所等ありましたら、

お気軽にお問い合わせください。

次回は④~⑥をご紹介したいと思います。

それではまた









知って得するお金の話「借入経費編」

2018年11月2日|カテゴリー「お金・ローン
H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です。

日増しに寒くなってきましたね。

私は、冬生まれ(2月)なのですが、寒いのはすごく苦手です。

もっと苦手なのは、お財布の中身の寒さです。

まあ、これについては、年中いつものことなのですが・・・。

さて、何かを購入しようとすると多かれ少なかれ、諸経費がかかりますよね。

特に土地や住宅購入に関しては、さまざまな諸経費がかかります。

チラシや広告で、土地や住宅の販売価格の横辺りに「諸経費は別途かかります。」

とか「その他、借入経費・登記費用等諸経費別途必要です」

って書いてあるのみたことありませんか?

ただでさえ、高額商品なのに、この短い文章を読むとまだ他にかかるの?

って心配になりますよね^^;)



今回は「住宅に関わる諸経費(お金)」をテーマにしてみました。

「諸経費」って短いワードなのに、すごく広範囲で、ボリュームかあるので

知っておいて損はないと思います。(^^)

おおまかに分類すると、

先回テーマの消費税等の「各種税金」

☆ローンを組む場合の「借入経費」

☆その他火災保険等の「各種保険」

こんな感じでしょうか?



今回は☆「借入経費」をピックアップしたいと思います。

みなさんは「一生で最も高額な商品の一つである住宅」を決めるとき、

7~10社位をピックアップして、実際モデルハウス等に訪問して

販売価格・基本スペック・設備グレード・担当者の人柄等々、

じっくり考えて、その中の1社に依頼する。

こんな感じではないでしょうか?


では、みなさん、住宅ローンを決めるときはどうでしょう?

金利?それとも給与振込先とか?日頃の付合いとか?


どこの「住宅ローン」にするか決める時、

「住宅会社」を決める時ほどシビアに家族会議しないですよね。


それは、どこの金融機関も大体金利が一緒だから、

どこでも負担はかわらないだろうと思っているからです。

ところが、実際は、金利が一緒でも、かなり違うんです。

なぜなのか?

それをこれからご紹介したいと思います。


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まず、借入経費には、おおまかに以下のようなものがあります。

①ローン契約書に貼る印紙税:
住宅ローン取扱手数料:
団体信用生命保険料:
保証料:
⑤抵当権設定費用:




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①印紙税:

ローン金額によって変わりますが、

税金なのでどの金融機関も一緒です。

1000~5000万までだと20000円です。

ちなみに納付し忘れたり、消印しなかったりすると

過怠税が印紙税の3倍かかるので要注意です。
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②住宅ローン取扱手数料:

県内の民間金融機関は定額制で3~5万円程度

(労働金庫は無料)ですが、

フラット35専業会社の場合は、定率制で、

ローン金額×約1~2%かかることが多いです。

仮に3000万なら約60万円です。


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団体信用生命保険料:

県内の民間金融機関は基本的に無償なので安心です。

ただ3大疾病特約等オプション設定すると、

ローン金利に0.1~0.3%程度上乗せになります。

フラット35の場合は、有償(定率制)になります。

3000万 35年返済の場合、

初年度は約11万円かかります。

掛捨だし年末調整の生命保険料控除対象にもなりません。

*団体信用生命保険の特約内容は、各金融機関によって、

バラエティ豊富なので、別の機会に詳しく説明したいと思

います。フラット35にも魅力的なプランがあります。




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保証料:

保証会社の審査基準に応じて、料率を乗じて算出されます。

審査基準は、各保証会社によって違いますので、

同じ人が同じ銀行に申し込んでも保証料が全然違ったりします。

例えば、〇〇銀行にローン金額3000万円・35年で申し込んだ場合 

A保証会社だと約65万円なのに、B保証会社だと約45万円だったりします。

なので、私はいつも、一つの銀行に審査依頼する場合でも、

保証会社は2社お願いすることをみなさまに提案しています。

(大体どの銀行も最低2社以上の保証会社と提携しています)



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⑤抵当権設定費用:

ローンを支払完了するまで、土地建物に設定されます。実はこれも税金です。

ただし、設定するタイミングで税率がかなり違ってしまうので注意が必要です。

①土地に設定する場合⇒ローン金額×0.4%

②土地+建物または建物⇒ローン金額×0.1%

このようになんと4倍も違うのです。

最近の住宅ローンの主流は、申込手続完了後、すぐお金が口座に振り込まれ、

翌月から支払いが開始されます。

この場合は、まだ建物はないので、パターン①になります。

ローンが3000万円だとすると12万円かかります。

建物が完成したら建物にも追加設定します(1500円)。

個々に手数料3~5万円位ずつかかります。

次に住宅が完成引渡されてから、支払いが開始する場合はパターン②になります。

この場合は土地+建物同時に設定するので、上記の場合3万円で手数料も1回分で済みます。

かなり違いますよね。

例外として、JAバンクで抵当権設定する場合は、土地でも建物でも一律0.15%になります。




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いかがでしたか?

金利が一緒でも、各金融機関・各種ローン商品によって、

借入経費がかなり違ってくることはなんとなくおわかりいだだけたと思います。

先ほど「人生で最も高額な商品の住宅」といいましたが、

住宅は3000万円でも、3000万円35年2%ローンだと、

金利+諸経費で約4200万支払うことになります・・・。

仮に1%金利が上昇したら更に約700万円、総支払額が増えてしまいます。

ということは、「人生で最も高額な商品は住宅」ではなく、「住宅ローン」ってことになりますよね。

実は、この話は私たちFP(ファイナンシャルプランナー)が、

最初にお話しするマイホーム計画の基本的なことなんです。

マイホームも住宅ローンもみなさまの個々の事情に合せるオーダーメードであるべきだと思います。

もっと詳しく知りたくなったり、少しでもお得に住宅ローンを検討したくなったかた、

ぜひお気軽にH FACTORYにお声をかけてください。

「家創り」は「幸せ創り」だとH FACTORYは考えます。

日々の生活を楽しむための「家創り」を一緒に考えましょう

消費税増税っていつから?

2018年10月8日|カテゴリー「お金・ローン
お久しぶりです。H FACTORY(エイチ ファクトリー)瀬戸川です。

先週9月30日(日)開催のH’sマルシェに今年もたくさんの皆様(約750人)

にご来場いただきまして、誠にありがとうございました。

懸念された台風の影響も最小限にとどまり無事に開催できました。

来年はまた皆様に楽しんでいただける一大イベントとして

さらにボリュームアップして企画したいと思います。

来年もよろしくお願いいたします

さて、今回のテーマは「消費税増税」にしてみました。

当社モデルハウスにも、消費税増税からみのご来場が

先月位からすごく増えています。

8月31日NHKでも「消費税増税前は家の買い時か?」って特集

組んでました。

最近TVメディア等で、「住宅購入今が買い時?」的なワード

をよくご覧になると思いませんか?

先回5%⇒8%に増税した時もこのタイミングで、

いろいろなメディアでクローズアップし始めました。

2019年10月1日から、いよいよ8%⇒10%に増税予定です。

さまざまな商品の中でも、住宅は高額商品の代表格です。

この2%アップがかなりの負担増となります。

例えば2500万円の住宅新築したら50万費用増

大きいですよね

50万あったら、新築に合うステキな家具や高機能な家電を

買ったほうがいいと思いませんか?




ここでクエスチョンです。

住宅新築する場合で、契約した時が8%、完成引渡日が10%だった場合は、

さあ8%?10%どちらになると思いますか?

答えはお引渡日で判定されますので、残念ながら10%になってしまいます

今年みたいに台風・災害等のオンパレードで、9月30日までに完成する予定だったのに

10月1日以降にずれこんじゃったら・・・。



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こんな心配を防ぐために、

増税半年前2019年3月31日までに請負契約をすれば

お引渡しが10月1日以降でも8%でいいですよ。

という「経過措置」が設定されています

ただし、増税以降に外構工事等で追加費用がかかった場

合は10%になる場合がありますので要注意です。



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今回は、消費税にクローズアップしてご案内しました。

住宅新築には様々な税金をはじめとする諸経費がかかります。

ご興味ご関心のあるかたは、

ぜひ10月13日~21日完成見学会にお立ち寄りください。

オシャレな住宅を見学しながら気軽にお話ししましょう

スタッフ一同お待ちしております

(ちなみに<右写真>は生後5か月の女の子です。私のブログテーマは、かたいものが多いので彼女に登場してもらって場をなごませてもらおうかなと思ってます。前に登場した2才の男の子<下写真>ともどもよろしくお願いします)
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