H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
さて、毎日暑い日が続きますが、皆様体調管理は大丈夫ですか？
まだ梅雨も来ていないのに、一足早く夏到来って感じですよね。
くれぐれもご自愛ください＾＾）
お金・ローン
知って得するお金の話「固定？変動？」
2019年6月5日｜カテゴリー「お金・ローン」
さて、今回は、資金計画のご相談をいただく際、かなりの確率で聞かれる
「住宅ローンって、固定金利と変動金利、どっちが得なんですが？」
というご質問をピックアップしてみました。
以前、住宅購入の諸経費として、住宅ローンは金利だけではなく、
借入経費全体で検討するといいですよとブログで書きましたが、
今回は、ずばり金利をテーマにしたいと思います。
先般、メディアで黒田日銀総裁が、東京オリンピックが開催年２０２０年までは、
現在の超低金利政策を持続させると明言しました。
とすれば当面、変動金利を選択した方がお得なのでしょうか？
現在、金融機関にローン相談に行くとかなりの確率で、
変動金利を勧められます。
固定金利と比較すると当然金利は低いですし、
変動金利で繰上返済を活用していけばさらに安心ですよ。
と提案されることも多いようです＾＾；）
では、本当に変動金利タイプがみなさんにとって有利なのでしょうか？
以下に代表的な固定金利１０年・３５年と変動金利について
まとめてみました。
（県内金融機関を参考に金利を提示してあります。
都銀・ネット系・フラット３５等は考慮しておりません。）
タイプ１：１０年固定タイプ
・当初１０年間、最優遇金利で金利を固定し、
１０年経過後に、各種固定か変動金利を選択するタイプです。
＜現在概ね０．９％位です。＞
◎変動より安心で、３５年固定よりかなり金利が低いことがメリットです。
固定金利タイプの中では最もポピュラーな商品。
最近は、金利上乗せなしでガン特約付キャンペーン等も行ってます。
〇おすすめは、１０年間は金利が低いので繰上返済は行わず、
余裕資金は払ったつもり預金（利子がつくもので運用しましょう。）
をすることです。
そして、１１年目以降の金利動向を見て、
払ったつもり預金で繰上返済すれば
かなりの効果が見込まれます。
また１０年間（消費税１０％後は１３年間）
住宅ローン控除制度も活用できますから、
こちらの観点からも有効だと思います。
△１１年目以降の金利が、かなり不安ですが、
通常金利から１.2％位の割引があり、
現在の通常金利２．4％位－１．2％＝１．２％位
が目安になります。
残債が３０００万円とすると８．３⇒８．７万円位
になる感じでしょうか＾＾；）
タイプ２：３５年固定タイプ
・全期間固定タイプです。
今日現在、この商品の取扱いは、県内金融機関では、
労働金庫とJAバンク（期限付）だけだと思います。
＊JAバンクは、期間限定で募集金額に到達すれば終了です。
＜労働金庫１．７５～２％、JAバンク１．２％。＞
◎安心感は抜群です。なんて言っても全期間固定ですから^^。
×とにかく金利が高いことに尽きます。
EX 借入３０００万円３５年返済ボーナス併用無のケース
２．００％ 毎月９．９４万円（労金３５年固定）
１．２５％ 毎月８．８２万円（ＪＡ３５年固定）
０．９０％ 毎月８．３３万円（１０年固定）
０．７２５％毎月８．０９万円（変動金利）
こんな感じで金利が変わると約２万円も
支払額が変わる場合があります!(^^)!
みなさんは、どのように感じますか^^？
タイプ３；変動金利タイプ
・毎月返済額が変動するイメージですが、
実際は返済額自体は５年間一定です。
キャップ付ローンといって、金利の頭（上限）を抑えることを、
頭にキャップ（帽子）をかぶることにかけた意味です。
＜現在概ね０．７２５％位＞
◎金利が一番安いことですね^^。
〇変動から固定はいつでも変更可能です。金利が上昇傾向になったら固定に変更することもフレキシブルに対応します。
×安心感は（ ＾ω＾）・・・。
キャップ付ローンの補足ですが、返済額は５年間変わりませんが、
元本と利息のバランスは変化してます。
そして同返済額では調整不可能になった部分について、
６年目以降の返済額で調整されます。
ただ最大上昇幅にもルールがありまして、
当初返済額×１．２５倍までとなっております。
このルールは、返済額が急に増えて困らないように
設定されていますが、１．２５倍の範囲で
調整不可能な部分に関しては、
１１年目以降の返済額で調整されるという
負のループになる可能性も否定できません。
＊変動金利タイプは、資金計画に余裕があって、
固定金利に変更した場合の金利ギャップや金利上昇時の繰上返済等
にも対応できる方向けかもしれないですね^^。
いかがでしょうか？
どれが一番自分に合うタイプなのか、かなり悩むと思います。
また、これを聞いただけでは判断できないのも事実です。
私もFP（ファイナンシャルプランナー）として、
相談を受ける際は、みなさんの現在のライフステージや
家族構成・年齢・年収・借入金額等々
を考慮したうえでご提案させていただいております^^。
ぜひ一緒に、皆さんにとっての最良の答えを探すお手伝いが
できればと思います。
いつでもお気軽にお問い合わせください。
お待ちしております。
知って得するお金の話「確定申告」
2019年3月20日｜カテゴリー「お金・ローン」
H．FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
今年もようやく確定申告のシーズンが終わりました。
私は、FP（ファイナンシャルプランナー）ということもあり、
毎年、お客様の確定申告手続きのお手伝いをさせていただいてます。
それは、住宅新築・購入のメリットの一つとして、
「住宅借入金等特別控除」があるからです。
個人が、住宅ローン等を利用して、
マイホームの新築、取得または増改築等をした場合、
一定の要件を満たすことにより、
その年の翌年2月16日～3月15日に確定申告を行うことにより、
一定期間、所得税が一定の比率で還付されます。
（2年目以降は、年末調整等でOKなので、確定申告手続きは不要です。）
もう少し詳しく説明しますね。
住宅ローンを組むと、金融機関から「年末控除残高証明書」と
いう書類が送られてくるようになります。
この書類により、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税の控除
が受けられます。
今年の場合は、最長10年間となります。
ちなみに上限額は年末残高（4000万円×1％）×10年＝400万円までです。
（当社のテクノストラクチャーのように認定長期優良住宅等
の場合は年末残高（5000万円×1％）×10年＝500万円となります。）
ただし、支払済の所得税が上記金額より少ない場合は、
支払済の所得税が限度になります。
例えば、税込年収800万円のサラリーマンでも、
所得税40万円に満たないケースもあります。
そこで、「平成21年度改正」により、所得税＋住民税で
還付できるシステムに変更になりました。
控除対象金額は、
①所得税から控除できなかった金額
②136,500円（課税所得金額×7％）＊2014.4～2021.12
上記の少ない方の額が限度になります。
さらに住民税に関しては、手続不要ですので、
すごくいいと思います。
（ただし、控除の効果は、翌年以降となります。）
このように「住宅借入金等特別控除」は、
すごくいい制度なのですが、
時限立法といって、
恒久的に利用可能な制度ではありません。
年度によっても、控除可能額や要件が変更に
なったりもします。
国の財政政策次第では制度自体が消滅する可能性もあります。
が、今年は消費増税対策として、かなり拡充される予定です。
例えば、消費税10％で住宅購入して、
2019年10月1日～2020年12月31日までに入居した場合は、
控除期間が10年間⇒13年間に延長されます。
これだけでもかなりメリットがあります。
そのうえ、住まい給付金が最大30万円⇒50万円に拡充や、
住宅エコポイント創設で、当社テクノストラクチャーのように
認定長期優良住宅の場合、35万円相当のポイントも付与されます。
このような、いろいろな制度をうまく活用すれば、
消費税増税後にマイホーム購入したほうが得になるケースも
出てくると思います。
今回は、確定申告手続（住宅ローン控除）について、
いろいろ書き綴ってみましたが、
実際の手続きはやってみるとそんなに難しいとこは
ありません。（私ができるくらいのものですから＾＾）
パソコンで国税庁HPにアクセスして、
「確定申告作成コーナー」にてガイダンスに従って
入力すればサクサクできあがります。
今後マイホームを検討される皆様、
一緒にチャレンジしてみましょう（＾＾）
完成見学会ご来場の御礼
2019年2月12日｜カテゴリー「お知らせ」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
さて、２月４日（土）５日（日）９日（土）１０日（日）１１日（月）の５日間、
長岡市ドリームタウン前川東分譲地内で開催いたしました
完成見学会には、
総来場６０組（大人１１４人お子様５６人）というたくさんの方にご来場いただきました。
スタッフ一同心より感謝申し上げます。
悪天候の中、ご来場いただきましたお客様、
本当にありがとうございました。
そして、こころよく見学会会場として、
ご自宅を提供してくださいましたY様、
本当にありがとうございました。
ただ非常に込み合いゆったり見学できない時間帯もありました。
そのため行き届いたご案内ができなかったり、
その他対応に配慮が足りないと感じられたお客様が、
もしいらっしゃいましたら、大変申し訳ございませんでした。
今週末１６日（土）１７日（日）は、
見附市本所にて完成見学会を開催いたします。
ぜひ、新しい出会いと更なる親睦を深めるイベントに
なりますようスタッフ一同心より皆様のご来場お待ちしております。
生後１か月のころは、５００ｇ位だったかわいい
。
。約半年たった現在４０００ｇに・・・。
女の子なのにかなりマッチョになってきたような
知って得するお金の話「長期優良住宅」
2019年1月23日｜カテゴリー「お金・ローン」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
１月も後半になりましたが、今年は本当に雪が少ないですよね。
もちろん私自身は降らない方がありがたいのですが、
ここまでだと夏場の水不足等の心配もでてきそうですね。
インフルエンザ・風邪も流行っているようです。
みなさまには、体調管理くれぐれも気を付けてください。
さて、今回は「長期優良住宅」をテーマにしてみました。
住宅を検討したことがあるみなさんは、
「長期優良住宅」ってワード聞いた事があると思います。
国土交通省ホームページから抜粋すると、
従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、
「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」
ストック活用型の社会への転換を目的として、
長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅
（＝長期優良住宅）と記載されています。
要するに、「長く安心・快適に暮らせる家＝長期優良住宅」
ってことですね。
２００９年に長期優良住宅認定制度が始まり、今年６月でちょうど１０年が経過します。
一戸建て住宅に関しては、概ね順調に累計戸数を増やしているようです。
ちなみに当社のテクノストラクチャーの家は長期優良住宅に標準対応しております
主なポイントは以下の通りです。（新築戸建の場合）
〇耐震性：
地震に強く、倒壊しにくい家づくり。（耐震等級２以上または免振建築物等）
〇劣化対策（高耐久性）：
長期間にわたり安心して住み続けられる家づくり。（劣化対策等級3）
〇居住環境：
良好な景観形成や、居住環境の維持・向上に配慮されていること。
〇住戸面積：
必要な大きさが確保された家づくり。（住戸面積７５㎡以上等）
〇省エネルギー性：
次世代省エネ基準に適合する必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上）
〇維持管理・更新の容易性：
住宅設備（給排水等）の維持管理がしやすい家づくり。（維持管理等級3）
〇維持保全計画：
住宅履歴情報の作成・保管、定期的な点検計画・実施を行う安心の家づくり。
このような基準をすべて満たすと長期優良住宅の認定がもらえます。
では、長期優良住宅の認定をうけるとどんなメリットがあるのでしょう？
それは以下のような「様々な税制優遇」が受けられることです。
△住宅ローン控除の限度額優遇（所得税）：
一般住宅：年末ローン残高４０００万円×１．０％×１０年＝最大４００万円
認定住宅：年末ローン残高５０００万円×１．０％×１０年＝最大５００万円
＊１００万円も多く所得税が還付されるなんて、すごくお得に感じますが、
４０００万円以上ローンを組まないとメリットはないので注意が必要です。
△不動産取得税の減額：
一般住宅：（課税標準ー１２００万円）×３．０％＝税額
認定住宅：（課税標準ー１３００万円）×３．０％＝税額
＊EX当社長岡モデルハウスは床面積３８．７４坪で課税標準額７１０万円でした。
この場合は長期優良認定有無にかかわらず、税額０円となります。
２世帯住宅や木造以外の高層建築物等を除けば
意外とメリットは少ないかもしれません。
〇登録免許税の軽減
・所有権の保存登記 ・所有権の移転登記
一般住宅：課税標準×０．１５％ 一般住宅：課税標準×０．３０％
認定住宅：課税標準×０．１０％ 一般住宅：課税標準×０．１０％
＊EX当社長岡モデルハウス課税標準額７１０万円
保存登記の場合
一般住宅：７１０万円×０．１５％＝１０６５０円
認定住宅：７１０万円×０．１０％＝ ７１００円 ３５５０円お得です。
◎固定資産税の軽減（床面積の１２０㎡分まで）：
一般住宅：築後３年間は１／２に減額
認定住宅：築後５年間は１／２に減額
＊EX当社長岡モデルハウス年間税額５２８３１円（軽減額４６５６６円）
一般住宅：４６５６６円×３年間＝１３９６９８円
認定住宅：４６５６６円×５年間＝２３２８３０円 ９３１３２円お得です。
＊初年度軽減額等を用いた試算となります。課税標準額の変動により、
実際の数値とは異なりますので目安としてご活用ください。
では、デメリットはないのでしょうか？
●申請に時間がかかります。
当社の場合、書類作成・手続等で数週間から１カ月ほど
所要日数が必要です。
●申請にコストがかかります。
行政庁や評価機関の技術的審査等、申請費用がかかります。
概ね１０万円程度かかるケースが多いようです。
●打合せ時間が増えることも・・・？
当社のように長期優良住宅に標準対応している会社は、
問題ないですが、実績の乏しい会社や担当者の場合、
打合せの手間が増えたり、消極的な対応をされる場合があるようです。
●建築コストがアップするかも・・・？
様々な性能をアップする必要があるため、
「長期にすると建築費が１０～２０％アップする」
と言われることもあるようです。
当社のように長期優良住宅が標準対応している会社であれば
余計なオプション費用は不要ですので安心です。
●完成後のメンテナンスについて。
概ね３０年分のメンテナンス計画を作成し、
定期点検を実施する必要があります。
維持保全の状況について、
行政庁より報告を求められることもあります。
これに応じなかったり、虚偽の報告をした場合、
３０万円以下の罰金が定められています。
維持保全を計画通りに実施しなかった場合は、
改善命令が出たり、認定を取り消されることもあります。
取り消された場合は、補助金や住宅ローン控除で優遇されていた分、
返還を求められる可能性があるため、注意が必要です。
２０１９年度は、消費税増税にあわせて、住宅購入に対し
て様々な優遇制度が発表されています。
上手に活用すると消費税増税後に住宅購入する方がお得に
なるかたも多くなるのではないでしょうか？
長期優良住宅をはじめ、お得な情報ご興味ご関心ある方
は、お気軽にお問い合わせください。
お待ちしております
知って得するお金の話「税金編」②
2018年12月10日｜カテゴリー「お金・ローン」
H FACTORY（エイチ ファクトリー）瀬戸川です。
１２月なのに、各地で夏日があったり、統計上当月の最高気温記録を更新・・・
やはり異常気象なのでしょうか？。
風邪などひかないよう、みなさまには、体調管理
気を付けてください。
さて、前回は
①土地：所有権移転登記
②土地：不動産取得税
③建物：所有権保存登記
をご紹介しました。
④建物：不動産取得税
⑤土地：不動産取得税の還付
⑥土建：固定資産税と都市計画税
今回は④～⑥をご紹介します。
④建物：不動産取得税
☆（固定資産税評価額－１２００万円）×３％
＊長期優良住宅は１３００万円
ＥＸ．売買価格２０００万円（固定資産税評価額８００万円）の場合は、
（８００万円－１２００万円）×３％＝０円
＊新築住宅の場合、床面積５０～２４０㎡以下に適用されますので、
よほど大きな住宅を新築しない限り、心配しなくてもいいかもです（＾＾＊）
⑤土地：不動産取得税の還付
☆（固定資産税評価額／１㎡当り）×１／２×（床面積×２＊２００㎡限度）×３％
か４５０００円のいずれか大きい額が軽減されます。
（固定資産税評価額×１／２）×３％）が納付額ですので、
２００㎡までの土地を購入した場合、全額還付されることになります（＾＾）
ただし、土地購入後３年以内に住宅を新築する事等、一定要件があります。
⑥土建：固定資産税と都市計画税
土地建物を所有している間は、毎年納付する必要があります（＾＾；）
納付方法は、年４回に分割納付するか、一括納付するか選べます。
一括納付の場合は割引もありますよ。
納付額は、こんな感じで計算します。
☆固定資産税：課税標準額（固定資産税評価額）×１．４％＊
＊標準税率（各市町村によって異なる場合あり。）
☆都市計画税：課税標準額（固定資産税評価額）×最大０．３％＊
＊制限税率（最大で０．３％）
ＥＸ．Ⅰ課税標準額７００万円 ２４０㎡（７２．６坪）の場合：
固定資産税⇒７００万円×１．４％＝９８０００円
都市計画税⇒７００万円×０．３％＝２１０００円
ただし、固定資産税には、住宅用地と新築住宅に関して、
軽減特例があります。
まず、住宅用地の特例です。
☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／６
☆一般住宅用地の特例 （２００㎡超の部分）⇒課税標準額×１／３
＊一定要件あり。
ＥＸ．Ⅰの場合：
２００㎡以下の部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／６×１．４％＝約１３６１１円
２００㎡超の部分 ⇒（７００万円× ４０／２４０㎡）×１／３×１．４％＝約 ５４４４円
計１９０５５円
９８０００円ー１９０５５円＝７８９４５円も軽減されるということになります。
大きいですよね（＾＾）
更地にしておかないで、住宅を建てて、有効活用すれば税制優遇が受けられる。
すごくいい制度なのですが、ここ近年クローズアップされている問題にもからんできます。
それは「空き家問題」です。
有効活用可能な空き家はともかく、長期間居住者不在で、
老朽化が著しい住宅が年々増加傾向にあります。
大きな理由の一つが、先ほどの住宅用地の特例があると思います。
居住者不在でも、土地に住宅があれば、税制優遇が受けられます。
逆に解体すると一気に税金負担が増加します。
売却可能な人気エリアはともかく、そうでないエリアは・・・。
次回以降どこかでテーマに取り上げたいと思っています。
その時はまたお付き合いください（＾＾；）
すいません。本題にもどります。
次に、新築住宅の特例です。
☆床面積１２０㎡までの部分⇒一定期間、固定資産税が１／２
・３階建以上の耐火建築物・準耐火構造住宅・認定長期優良住宅⇒新築後５年間
・上記以外の一般の住宅 ⇒新築後３年間
＊一定要件あり。
都市計画税については、住宅用地の特例のみです。
☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／３
☆一般住宅用地の特例 （２００㎡超の部分）⇒課税標準額×２／３
＊一定要件あり。
ＥＸ．Ⅰの場合：
２００㎡以下部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／３×０．３％＝約 ５８３３円
２００㎡超部分 ⇒（７００万円× ４０／２４０㎡）×２／３×０．３％＝約 ２３３３円
計 ８１６６円
２１０００円ー８１６６円＝１２８３４円軽減されます。
注意すべき点は、税金の特例のほとんどが期限付だという
ことです。少しタイミングがずれただけで権利がなくなっ
てしまうことがあります。
もしなにかありましたら、お気軽にご相談ください。
とっつきにくい「税金」をテーマに、だらだら書いてしま
いました（＾＾；）
お付き合いいただきありがとうございました。
