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完成見学会ご来場の御礼

2019年2月12日｜カテゴリー「お知らせ」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

さて、２月４日（土）５日（日）９日（土）１０日（日）１１日（月）の５日間、

長岡市ドリームタウン前川東分譲地内で開催いたしました

完成見学会には、

総来場６０組（大人１１４人お子様５６人）というたくさんの方にご来場いただきました。

スタッフ一同心より感謝申し上げます。

悪天候の中、ご来場いただきましたお客様、

本当にありがとうございました。

そして、こころよく見学会会場として、

ご自宅を提供してくださいましたY様、

本当にありがとうございました。

ただ非常に込み合いゆったり見学できない時間帯もありました。

そのため行き届いたご案内ができなかったり、

その他対応に配慮が足りないと感じられたお客様が、

もしいらっしゃいましたら、大変申し訳ございませんでした。

今週末１６日（土）１７日（日）は、

見附市本所にて完成見学会を開催いたします。

ぜひ、新しい出会いと更なる親睦を深めるイベントに

なりますようスタッフ一同心より皆様のご来場お待ちしております。

生後１か月のころは、５００ｇ位だったかわいい

。

約半年たった現在４０００ｇに・・・。

女の子なのにかなりマッチョになってきたような

知って得するお金の話「長期優良住宅」

2019年1月23日｜カテゴリー「お金・ローン」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

１月も後半になりましたが、今年は本当に雪が少ないですよね。

もちろん私自身は降らない方がありがたいのですが、

ここまでだと夏場の水不足等の心配もでてきそうですね。

インフルエンザ・風邪も流行っているようです。

みなさまには、体調管理くれぐれも気を付けてください。

さて、今回は「長期優良住宅」をテーマにしてみました。

住宅を検討したことがあるみなさんは、

「長期優良住宅」ってワード聞いた事があると思います。

国土交通省ホームページから抜粋すると、

従来の「つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型の社会から、

「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」

ストック活用型の社会への転換を目的として、

長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅

（＝長期優良住宅）と記載されています。

要するに、「長く安心・快適に暮らせる家＝長期優良住宅」

ってことですね。

２００９年に長期優良住宅認定制度が始まり、今年６月でちょうど１０年が経過します。

一戸建て住宅に関しては、概ね順調に累計戸数を増やしているようです。

ちなみに当社のテクノストラクチャーの家は長期優良住宅に標準対応しております

主なポイントは以下の通りです。（新築戸建の場合）

〇耐震性：

地震に強く、倒壊しにくい家づくり。（耐震等級２以上または免振建築物等）

〇劣化対策（高耐久性）：

長期間にわたり安心して住み続けられる家づくり。（劣化対策等級3）

〇居住環境：

良好な景観形成や、居住環境の維持・向上に配慮されていること。

〇住戸面積：

必要な大きさが確保された家づくり。（住戸面積７５㎡以上等）

〇省エネルギー性：

次世代省エネ基準に適合する必要な断熱性能などを確保していること（省エネルギー対策等級4以上）

〇維持管理・更新の容易性：

住宅設備（給排水等）の維持管理がしやすい家づくり。（維持管理等級3）

〇維持保全計画：

住宅履歴情報の作成・保管、定期的な点検計画・実施を行う安心の家づくり。

このような基準をすべて満たすと長期優良住宅の認定がもらえます。

では、長期優良住宅の認定をうけるとどんなメリットがあるのでしょう？

それは以下のような「様々な税制優遇」が受けられることです。

△住宅ローン控除の限度額優遇（所得税）：

一般住宅：年末ローン残高４０００万円×１．０％×１０年＝最大４００万円

認定住宅：年末ローン残高５０００万円×１．０％×１０年＝最大５００万円

＊１００万円も多く所得税が還付されるなんて、すごくお得に感じますが、

４０００万円以上ローンを組まないとメリットはないので注意が必要です。

△不動産取得税の減額：

一般住宅：（課税標準ー１２００万円）×３．０％＝税額

認定住宅：（課税標準ー１３００万円）×３．０％＝税額

＊EX当社長岡モデルハウスは床面積３８．７４坪で課税標準額７１０万円でした。

この場合は長期優良認定有無にかかわらず、税額０円となります。

２世帯住宅や木造以外の高層建築物等を除けば

意外とメリットは少ないかもしれません。

〇登録免許税の軽減

・所有権の保存登記　　　　　　・所有権の移転登記

一般住宅：課税標準×０．１５％　一般住宅：課税標準×０．３０％

認定住宅：課税標準×０．１０％　一般住宅：課税標準×０．１０％

＊EX当社長岡モデルハウス課税標準額７１０万円

保存登記の場合

一般住宅：７１０万円×０．１５％＝１０６５０円

認定住宅：７１０万円×０．１０％＝　７１００円　３５５０円お得です。

◎固定資産税の軽減（床面積の１２０㎡分まで）：

一般住宅：築後３年間は１／２に減額

認定住宅：築後５年間は１／２に減額

＊EX当社長岡モデルハウス年間税額５２８３１円（軽減額４６５６６円）

一般住宅：４６５６６円×３年間＝１３９６９８円

認定住宅：４６５６６円×５年間＝２３２８３０円　９３１３２円お得です。

＊初年度軽減額等を用いた試算となります。課税標準額の変動により、

実際の数値とは異なりますので目安としてご活用ください。

では、デメリットはないのでしょうか？

●申請に時間がかかります。

当社の場合、書類作成・手続等で数週間から１カ月ほど

所要日数が必要です。

●申請にコストがかかります。

行政庁や評価機関の技術的審査等、申請費用がかかります。

概ね１０万円程度かかるケースが多いようです。

●打合せ時間が増えることも・・・？

当社のように長期優良住宅に標準対応している会社は、

問題ないですが、実績の乏しい会社や担当者の場合、

打合せの手間が増えたり、消極的な対応をされる場合があるようです。

●建築コストがアップするかも・・・？

様々な性能をアップする必要があるため、

「長期にすると建築費が１０～２０％アップする」

と言われることもあるようです。

当社のように長期優良住宅が標準対応している会社であれば

余計なオプション費用は不要ですので安心です。

●完成後のメンテナンスについて。

概ね３０年分のメンテナンス計画を作成し、

定期点検を実施する必要があります。

維持保全の状況について、

行政庁より報告を求められることもあります。

これに応じなかったり、虚偽の報告をした場合、

３０万円以下の罰金が定められています。

維持保全を計画通りに実施しなかった場合は、

改善命令が出たり、認定を取り消されることもあります。

取り消された場合は、補助金や住宅ローン控除で優遇されていた分、

返還を求められる可能性があるため、注意が必要です。

２０１９年度は、消費税増税にあわせて、住宅購入に対し

て様々な優遇制度が発表されています。

上手に活用すると消費税増税後に住宅購入する方がお得に

なるかたも多くなるのではないでしょうか？

長期優良住宅をはじめ、お得な情報ご興味ご関心ある方

は、お気軽にお問い合わせください。

お待ちしております

知って得するお金の話「税金編」②

2018年12月10日｜カテゴリー「お金・ローン」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

１２月なのに、各地で夏日があったり、統計上当月の最高気温記録を更新・・・

やはり異常気象なのでしょうか？。

風邪などひかないよう、みなさまには、体調管理

気を付けてください。

さて、前回は

①土地：所有権移転登記

②土地：不動産取得税

③建物：所有権保存登記

をご紹介しました。

④建物：不動産取得税

⑤土地：不動産取得税の還付

⑥土建：固定資産税と都市計画税

今回は④～⑥をご紹介します。

④建物：不動産取得税

☆（固定資産税評価額－１２００万円）×３％　

＊長期優良住宅は１３００万円

ＥＸ．売買価格２０００万円（固定資産税評価額８００万円）の場合は、

（８００万円－１２００万円）×３％＝０円

＊新築住宅の場合、床面積５０～２４０㎡以下に適用されますので、

よほど大きな住宅を新築しない限り、心配しなくてもいいかもです（＾＾＊）

⑤土地：不動産取得税の還付

☆（固定資産税評価額／１㎡当り）×１／２×（床面積×２＊２００㎡限度）×３％

　　か４５０００円のいずれか大きい額が軽減されます。

（固定資産税評価額×１／２）×３％）が納付額ですので、

２００㎡までの土地を購入した場合、全額還付されることになります（＾＾）

ただし、土地購入後３年以内に住宅を新築する事等、一定要件があります。

⑥土建：固定資産税と都市計画税

土地建物を所有している間は、毎年納付する必要があります（＾＾；）

納付方法は、年４回に分割納付するか、一括納付するか選べます。

一括納付の場合は割引もありますよ。

納付額は、こんな感じで計算します。

☆固定資産税：課税標準額（固定資産税評価額）×１．４％＊

＊標準税率（各市町村によって異なる場合あり。）

☆都市計画税：課税標準額（固定資産税評価額）×最大０．３％＊

＊制限税率（最大で０．３％）

ＥＸ．Ⅰ課税標準額７００万円　２４０㎡（７２．６坪）の場合：

　　　　固定資産税⇒７００万円×１．４％＝９８０００円

　　　　都市計画税⇒７００万円×０．３％＝２１０００円

ただし、固定資産税には、住宅用地と新築住宅に関して、

軽減特例があります。

まず、住宅用地の特例です。

☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／６

☆一般住宅用地の特例　　（２００㎡超の部分）⇒課税標準額×１／３

＊一定要件あり。

ＥＸ．Ⅰの場合：

　　　　２００㎡以下の部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／６×１．４％＝約１３６１１円

　　　　２００㎡超の部分　⇒（７００万円×　４０／２４０㎡）×１／３×１．４％＝約　５４４４円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計１９０５５円　

　　　　９８０００円ー１９０５５円＝７８９４５円も軽減されるということになります。

大きいですよね（＾＾）

更地にしておかないで、住宅を建てて、有効活用すれば税制優遇が受けられる。

すごくいい制度なのですが、ここ近年クローズアップされている問題にもからんできます。

それは「空き家問題」です。

有効活用可能な空き家はともかく、長期間居住者不在で、

老朽化が著しい住宅が年々増加傾向にあります。

大きな理由の一つが、先ほどの住宅用地の特例があると思います。

居住者不在でも、土地に住宅があれば、税制優遇が受けられます。

逆に解体すると一気に税金負担が増加します。

売却可能な人気エリアはともかく、そうでないエリアは・・・。

次回以降どこかでテーマに取り上げたいと思っています。

その時はまたお付き合いください（＾＾；）

すいません。本題にもどります。

次に、新築住宅の特例です。

☆床面積１２０㎡までの部分⇒一定期間、固定資産税が１／２

・３階建以上の耐火建築物・準耐火構造住宅・認定長期優良住宅⇒新築後５年間

・上記以外の一般の住宅　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒新築後３年間

＊一定要件あり。

都市計画税については、住宅用地の特例のみです。

☆小規模住宅用地の特例（２００㎡以下の部分）⇒課税標準額×１／３

☆一般住宅用地の特例　　（２００㎡超の部分）⇒課税標準額×２／３

＊一定要件あり。

ＥＸ．Ⅰの場合：

　　　　２００㎡以下部分⇒（７００万円×２００／２４０㎡）×１／３×０．３％＝約　５８３３円

　　　　２００㎡超部分　⇒（７００万円×　４０／２４０㎡）×２／３×０．３％＝約　２３３３円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　８１６６円　

　　　　２１０００円ー８１６６円＝１２８３４円軽減されます。

注意すべき点は、税金の特例のほとんどが期限付だという

ことです。少しタイミングがずれただけで権利がなくなっ

てしまうことがあります。

もしなにかありましたら、お気軽にご相談ください。

とっつきにくい「税金」をテーマに、だらだら書いてしま

いました（＾＾；）

お付き合いいただきありがとうございました。

知って得するお金の話「税金編」①

2018年11月21日｜カテゴリー「お金・ローン」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です

今冬は、暖冬という予報がちらほらニュースの話題にあがってきてます。

昨年は、大雪でしたので、今年はその分少雪だとうれしいですね。

前回に引き続き「住宅に関わる諸経費編」として「税金」をテーマにしてみました。

「借入経費編」に登場した、契約書に貼る「印紙税」や

ローンを組む際の「抵当権設定の登録免許税」、

みなさんが最も興味がある「消費税」以外にも、

土地建物に関する特殊な税金ばかりなので、

覚えておいて損はないと思います。

家づくりの流れにそってご紹介すると、

〇契約：印紙税＊前回登場

①土地：所有権移転登記

②土地：不動産取得税

③建物：所有権保存登記

〇借入：抵当権設定登記＊前回登場

④建物：不動産取得税

⑤土地：不動産取得税の還付

⑥土建：固定資産税と都市計画税

とけっこうありまして．．．（＾＾；）

なので、今回は①から③までまとめてみました。

①土地：所有権移転登記（登録免許税）

家創りの第１歩は、まず土地を購入（売買・贈与・相続・交換等含）

することから始まります。

そこで、前所有者から名義変更する作業を行うため、

法務局で申請手続きを行います。

この手続きを所有権移転登記といい国税です。

実際は、司法書士に依頼して手続するパターンがほとんどです。

☆固定資産税評価額×２％

⇒売買は２０１９年３月３１日まで１．５％

＊固定資産税評価額とは、各市町村が決定する地方税です。

概ね時価額の７０％が目安とされていますが、

各市町村毎や調整率等でバラツキが大きいので、

市町村の税務課や不動産業者等に確認してみましょう。

＜ケース１＞

売買価格１０００万円（固定資産税評価額７００万円）の場合：

７００万円×１．５％＝１０万５０００円となりますので、

３万５０００円お得です（＊＾＾＊）

②土地：不動産取得税

所有権移転登記が無事完了した後、しばらくすると不動産取得税の通知書が届きます。

この税金は不動産（土地・建物等）を取得したときに１回だけかかる都道府県民税（地方税）です。

（相続の場合は非課税となります）

☆固定資産税評価額×３％

⇒２０２１年３月３１日まで（固定資産税評価額×１／２）×３％

＜ケース２＞

売買価格１０００万円（固定資産税評価額７００万円）面積２００㎡の場合：

（７００万円×１／２）×３％＝１０万５０００円となりますので、

１０万５０００円お得です（＊＾＾＊）

⑤で詳しく説明しますが、土地を購入して３年以内に住宅を新築すると

税金が還付されます。

ケース２の場合はなんと１０万５０００円全額戻ってきます（＊＾＾＊）

③建物：所有権保存登記（登録免許税）

住宅がいよいよ完成すると表題登記と所有権保存登記を行います。

あれでもへんですね。タイトルには表題登記なんて書かれてません。

なぜでしょう？

それは、表題登記には登録免許税がかからないからです。

なので、今回のテーマである税金ではないのでカットしました。

ただ、実際は、土地家屋調査士に依頼するケースが

ほとんどなので書類作成費用がかかります。

自分でやってみようというチャレンジ精神豊かな方は、

ぜひ腕試ししてみてください

また土地の場合は移転でしたが、建物の場合は保存といいます。

☆固定資産税評価額×０．４％

⇒２０２０年３月３１日まで０．１５％＊一定要件有。

＊認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合０．１%

＜ケース３＞

新築価格２０００万円（固定資産税評価額１２００万円）の場合：

１２００万円×０．１５％＝１万８０００円となりますので、

３００００円お得です（＊＾＾＊）。

認定長期優良住宅は３６０００円お得です（＊＾＾＊）。

いかがでしょうか？

消費税以外にも、期間限定の税金の優遇措置

結構多いんです。

一定要件等詳細な部分について、気になる箇所等ありましたら、

お気軽にお問い合わせください。

次回は④～⑥をご紹介したいと思います。

それではまた

知って得するお金の話「借入経費編」

2018年11月2日｜カテゴリー「お金・ローン」

H　FACTORY（エイチ　ファクトリー）瀬戸川です。

日増しに寒くなってきましたね。

私は、冬生まれ（２月）なのですが、寒いのはすごく苦手です。

もっと苦手なのは、お財布の中身の寒さです。

まあ、これについては、年中いつものことなのですが・・・。

さて、何かを購入しようとすると多かれ少なかれ、諸経費がかかりますよね。

特に土地や住宅購入に関しては、さまざまな諸経費がかかります。

チラシや広告で、土地や住宅の販売価格の横辺りに「諸経費は別途かかります。」

とか「その他、借入経費・登記費用等諸経費別途必要です」

って書いてあるのみたことありませんか？

ただでさえ、高額商品なのに、この短い文章を読むとまだ他にかかるの？

って心配になりますよね＾＾；）

今回は「住宅に関わる諸経費（お金）」をテーマにしてみました。

「諸経費」って短いワードなのに、すごく広範囲で、ボリュームかあるので

知っておいて損はないと思います。（＾＾）

おおまかに分類すると、

☆先回テーマの消費税等の「各種税金」

☆ローンを組む場合の「借入経費」

☆その他火災保険等の「各種保険」

こんな感じでしょうか？

今回は☆「借入経費」をピックアップしたいと思います。

みなさんは「一生で最も高額な商品の一つである住宅」を決めるとき、

７～１０社位をピックアップして、実際モデルハウス等に訪問して

販売価格・基本スペック・設備グレード・担当者の人柄等々、

じっくり考えて、その中の１社に依頼する。

こんな感じではないでしょうか？

では、みなさん、住宅ローンを決めるときはどうでしょう？

金利？それとも給与振込先とか？日頃の付合いとか？

どこの「住宅ローン」にするか決める時、

「住宅会社」を決める時ほどシビアに家族会議しないですよね。

それは、どこの金融機関も大体金利が一緒だから、

どこでも負担はかわらないだろうと思っているからです。

ところが、実際は、金利が一緒でも、かなり違うんです。

なぜなのか？

それをこれからご紹介したいと思います。

まず、借入経費には、おおまかに以下のようなものがあります。

①ローン契約書に貼る印紙税：

②住宅ローン取扱手数料：

③団体信用生命保険料：

④保証料：

⑤抵当権設定費用：

①印紙税：

ローン金額によって変わりますが、

税金なのでどの金融機関も一緒です。

１０００～５０００万までだと２００００円です。

ちなみに納付し忘れたり、消印しなかったりすると

過怠税が印紙税の３倍かかるので要注意です。

②住宅ローン取扱手数料：

県内の民間金融機関は定額制で３～５万円程度

（労働金庫は無料）ですが、

フラット３５専業会社の場合は、定率制で、

ローン金額×約１～２％かかることが多いです。

仮に３０００万なら約６０万円です。

③団体信用生命保険料：

県内の民間金融機関は基本的に無償なので安心です。

ただ３大疾病特約等オプション設定すると、

ローン金利に０．１～０．３％程度上乗せになります。

フラット３５の場合は、有償（定率制）になります。

３０００万　３５年返済の場合、

初年度は約１１万円かかります。

掛捨だし年末調整の生命保険料控除対象にもなりません。

＊団体信用生命保険の特約内容は、各金融機関によって、

バラエティ豊富なので、別の機会に詳しく説明したいと思

います。フラット３５にも魅力的なプランがあります。

④保証料：

保証会社の審査基準に応じて、料率を乗じて算出されます。

審査基準は、各保証会社によって違いますので、

同じ人が同じ銀行に申し込んでも保証料が全然違ったりします。

例えば、〇〇銀行にローン金額３０００万円・３５年で申し込んだ場合　

A保証会社だと約６５万円なのに、B保証会社だと約４５万円だったりします。

なので、私はいつも、一つの銀行に審査依頼する場合でも、

保証会社は２社お願いすることをみなさまに提案しています。

（大体どの銀行も最低２社以上の保証会社と提携しています）

⑤抵当権設定費用：

ローンを支払完了するまで、土地建物に設定されます。実はこれも税金です。

ただし、設定するタイミングで税率がかなり違ってしまうので注意が必要です。

①土地に設定する場合⇒ローン金額×０．４％

②土地＋建物または建物⇒ローン金額×０．１％

このようになんと４倍も違うのです。

最近の住宅ローンの主流は、申込手続完了後、すぐお金が口座に振り込まれ、

翌月から支払いが開始されます。

この場合は、まだ建物はないので、パターン①になります。

ローンが３０００万円だとすると１２万円かかります。

建物が完成したら建物にも追加設定します（１５００円）。

個々に手数料３～５万円位ずつかかります。

次に住宅が完成引渡されてから、支払いが開始する場合はパターン②になります。

この場合は土地＋建物同時に設定するので、上記の場合３万円で手数料も１回分で済みます。

かなり違いますよね。

例外として、ＪＡバンクで抵当権設定する場合は、土地でも建物でも一律０．１５％になります。

いかがでしたか？

金利が一緒でも、各金融機関・各種ローン商品によって、

借入経費がかなり違ってくることはなんとなくおわかりいだだけたと思います。

先ほど「人生で最も高額な商品の住宅」といいましたが、

住宅は３０００万円でも、３０００万円３５年２％ローンだと、

金利＋諸経費で約４２００万支払うことになります・・・。

仮に１％金利が上昇したら更に約７００万円、総支払額が増えてしまいます。

ということは、「人生で最も高額な商品は住宅」ではなく、「住宅ローン」ってことになりますよね。

実は、この話は私たちFP（ファイナンシャルプランナー）が、

最初にお話しするマイホーム計画の基本的なことなんです。

マイホームも住宅ローンもみなさまの個々の事情に合せるオーダーメードであるべきだと思います。

もっと詳しく知りたくなったり、少しでもお得に住宅ローンを検討したくなったかた、

ぜひお気軽にH　FACTORYにお声をかけてください。

「家創り」は「幸せ創り」だとH　FACTORYは考えます。

日々の生活を楽しむための「家創り」を一緒に考えましょう